商業抵押貸款支持證券 (Commercial Mortgage-Backed Security) 是什麼？
商業抵押貸款支持證券（CMBS）是由商業物業而非住宅房地產的抵押貸款支持的固定收益投資產品。CMBS 可以為房地產投資者和商業貸款方提供流動性。
由於沒有標準化 CMBS 結構的規則，其估價可能較難。CMBS 的基礎證券可能包括許多不同條款、價值和物業類型的商業抵押貸款，這些物業類型可能是多戶住宅和商業房地產。CMBS 與住宅抵押貸款支持證券（RMBS）相比，提供較少的提前還款風險，因為商業抵押貸款的期限通常是固定的。
關鍵要點
- CMBS 由商業物業的抵押貸款支持，而非住宅房地產。
- 商業抵押貸款支持證券以債券形式存在，基礎貸款通常包含在信託中。
- 在違約的情況下，CMBS 中的貸款作為擔保，以本金和利息支付給投資者。
商業抵押貸款支持證券 (CMBS) 的運作方式
與擔保債務憑證（CDO）和擔保抵押貸款債券（CMO）一樣，CMBS 也是以債券形式存在的。在違約的情況下，形成單一商業抵押貸款支持證券的抵押貸款作為擔保，本金和利息支付給投資者。
這些貸款通常包含在信託中，具有不同的條款、物業類型和金額。被證券化為 CMBS 的基礎貸款包括公寓樓和複合體、工廠、酒店、辦公樓、辦公園和購物中心等物業，通常在同一信託中。
抵押貸款通常被視為一種無追索權債務，即任何僅以抵押品擔保的消費或商業債務。在違約的情況下，貸方無權扣押借款人除抵押品外的任何資產。
由於 CMBS 是複雜的投資工具，它需要包括投資者、主要服務商、主服務商、特別服務商、指導證書持有人、受託人和評級機構在內的廣泛市場參與者。每個參與者都執行特定角色以確保 CMBS 的正確運作。
CMBS 市場佔美國固定收益市場總額的約 2%。
CMBS 的類型
CMBS 的抵押貸款根據信用風險的級別分為不同的等級，通常從最高品質到最低品質排名。最高品質的分層將收到本金和利息支付，風險最低。較低的分層提供較高的利率，但承擔較高風險的分層也吸收了大部分潛在的損失，這種損失可能隨著分層的降低而增加。
- 高級分層：高級級別是償還的第一順位，風險較低，因此也支付較低的利率。
- 次高級分層：次高級分層的風險較高級分層大，但支付較高的收益。在違約的情況下，這些投資者在高級分層投資者之後得到償還。
- 股權分層：股權分層是抵押貸款支持證券中風險最高的部分，但也提供最高的潛在收益。
CMBS 結構中最低的分層將包含組合中風險最高、甚至可能是投機的貸款。參與設計 CMBS 結構的證券化過程對銀行和投資者都很重要。它使銀行能夠發行更多貸款，並讓投資者更容易接觸到商業房地產，同時提供比傳統政府債券更高的收益。
然而，投資者應該明白，在 CMBS 中一個或多個貸款違約的情況下，最高的分層必須全部償還，並支付利息，然後較低的分層才能收到資金。
CMBS 的組成部分
除了基礎抵押貸款外，CMBS 合同中還有其他條款可以決定其是否為一項有利可圖的投資。以下是投資者可能考慮的一些因素：
- 利率：CMBS 貸款具有固定利率，基於國債利率。它們還可能有一個優惠的初始支付期。
- 期限：CMBS 貸款的正常期限為 5 到 10 年，通常以氣球支付結束。但期限由多種因素決定，例如借款人的信用風險和現金流。
- 提前還款罰金：這些罰金鼓勵借款人繼續按時支付抵押貸款，而不是提前償還。
對 CMBS 的批評
通常，只有非常富有的投資者才會投資於 CMBS，因為對於普通投資者來說，這裡的選擇不多。雖然有很多房地產共同基金會將其投資組合中的一部分投資於 CMBS，但很難找到僅投資於這一資產類別的共同基金或交易所交易基金（ETF）。
CMBS 的要求
2016 年 12 月，證券交易委員會（SEC）和金融業監管局（FINRA）引入了新規，以通過為包括擔保抵押貸款債券在內的受保代理交易創建保證金要求，來減少 CMBS 的部分風險。
CMBS 的優點和缺點
與其他類型的債務證券一樣，投資者在購買 CMBS 時要承擔一定的風險。然而，它們有一些特點，使借款人和投資者都青睞於此。
優點
- 固定利率
- 在大多數情況下，借款人不會因未償還款項而承擔個人責任
- 當抵押物業出售時，貸款可以轉移給新買家
缺點
- 高額的提前還款罰金，以阻止借款人提前還款
- 如果借款人希望提前償還貸款，可能要求提供替代擔保品
CMBS 與 RMBS 的區別是什麼？
住宅抵押貸款支持證券（RMBS）是由一組住宅貸款支持的證券，這些貸款可用於房屋或公寓。而 CMBS 是由商業房地產支持的，如辦公樓、店面、購物中心或其他商業空間。
CMBS 的風險是什麼？
CMBS 投資者的主要風險是基礎貸款的違約可能性。由於這些是無追索權貸款，在貸款違約的情況下，借款人不會被追究個人責任。
CMBS 的主要優勢是什麼？
對於投資者來說，CMBS 的主要優勢是基於固定利率的可靠現金流。此外，提前還款罰金有助於阻止借款人提前還款，確保現金流將持續到貸款的全期。
結論
商業抵押貸款支持證券（CMBS）是一種由一組商業房地產貸款支持的證券。隨著借款人進行支付，資金被用於償還 CMBS 的投資者。