什麼是60天以上拖欠情況？
60天以上拖欠率是一個通常用於房地產行業的指標，用來衡量已超過60天未按月付款的抵押貸款數量。60天以上拖欠率通常表示為在特定時間段內（例如一年）承保的一組貸款的百分比。
主要要點
- 60天以上拖欠率是一個通常用於衡量已超過60天未按月付款的抵押貸款數量的指標。
- 60天以上拖欠率通常表示為在特定時間段內承保的一組貸款的百分比，例如一年。
- 60天以上拖欠率有助於向貸款機構展示可能違約的消費者。
了解60天以上拖欠情況
60天以上拖欠指標也可以用於汽車貸款和信用卡。60天以上拖欠率有助於顯示消費者是否在支付其貸款，並且他們是否有可能違約。
60天以上的拖欠率可以分為優質貸款和次級貸款。次級貸款是針對信用記錄不良的借款人的，次級貸款的60天以上拖欠率通常高於優質貸款。通常，60天以上的拖欠率會分別發布給固定利率貸款和可調利率貸款。
監控60天拖欠率以及其他借款人的拖欠率，可以提供對經濟中消費者財務健康狀況的巨大洞察。如果經濟狀況良好，即穩定的經濟增長，則拖欠率往往會下降。
相反，隨著經濟狀況惡化，失業率上升，消費者失去工作。收入減少，使得消費者更加難以支付抵押貸款，導致經濟中拖欠率激增。
此外，銀行和抵押貸款機構會追蹤拖欠率，因為拖欠抵押貸款支付會造成收入減少。如果在經濟表現不佳的情況下拖欠持續，銀行損失可能增加，因為收到的抵押貸款支付較少，導致發放的新貸款也減少。發放的貸款減少會使本已不佳的經濟情況雪上加霜，使復蘇更加困難。
60天以上拖欠與止贖
60天以上拖欠率通常會加上另一個負面事件指標，即相同貸款組的止贖率。這兩個指標提供了單個抵押貸款未支付或延遲支付的累積措施。
由於60天以上拖欠不到90天，這些貸款尚未進入止贖過程。止贖是銀行因借款人未支付抵押貸款而查封房產的法律過程。雖然每個貸款機構可能有所不同，但通常在逾期90至120天後，住房貸款進入止贖前過程。
當借款人逾期90天後，貸款機構通常會提交違約通知，這是一份提交給當地法院的公共通知，表明借款人的抵押貸款處於違約狀態。在這個過程中，借款人仍然可以嘗試與銀行合作修改貸款。
如果在90至120天的時間段內仍未支付貸款，則止贖過程將繼續。銀行最終會查封住房，並進行拍賣將住房出售給其他買家。
60天以上拖欠率是一個關鍵的前期預警指標，貸款機構可以監控並有時間與借款人聯繫，制定支付計劃以防止貸款進入止贖前過程。
抵押貸款支持證券（MBS）
抵押貸款有時會被分組成為抵押貸款支持證券（MBS）的一部分。MBS以基金的形式出售給投資者，投資者從抵押貸款中賺取利息。不幸的是，投資者通常不知道構成MBS的貸款是否按時支付。
如果逾期抵押貸款的拖欠率超過某一水平，則抵押貸款支持證券可能會出現現金短缺，難以向投資者支付利息。結果，貸款資產的重新定價可能會發生，導致一些投資者失去部分或大部分的投資資本。
特別考慮事項
在經濟衰退期間，房主通常面臨失去住房的風險。但某些保護措施已被實施以幫助受2019冠狀病毒病（COVID-19）疫情影響的房主。2020年，國會通過了《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》（CARES）法案，其中包括一項允許借款人拖延最多一年抵押貸款支付的條款，即寬容過程。該法案還禁止驅逐。
包括由美國農業部（USDA）和聯邦住房管理局（FHA）支持的抵押貸款在內的企業支持抵押貸款的止贖和驅逐禁令已被多次延長。寬容期於2021年9月30日到期。
美國疾病控制和預防中心（CDC）宣布，在COVID-19社區傳播水平高的縣暫時停止驅逐。該命令原定於2021年10月3日到期，但美國最高法院在2021年8月26日的裁決推翻了這一禁令，結束了這項保護。
以下是借款人如果拖欠抵押貸款支付，可以選擇參加的寬容計劃的某些步驟和主要權利部分。
聯繫您的貸款機構
借款人必須聯繫發放抵押貸款的貸款機構或銀行並申請寬容。在獲得貸款機構批准寬容之前，借款人不應停止支付抵押貸款。
您仍需支付款項
如果獲得批准，寬容將導致任何跳過的付款被添加到貸款期限的末尾，這意味著貸款期限將延長。換句話說，借款人仍需支付這些款項，但不是在接下來的幾個月內支付，而是在抵押貸款的付款計劃的末尾支付。
無罰款
好消息是，由於寬容，延遲支付不會受到罰款。此外，未支付的款項不會影響您的信用評分，這是對您的信用能力和還款能力的數字表示。
資格
並非所有抵押貸款都符合條件。該計劃通常限制批准由政府支持企業（GSEs）支持或資助的抵押貸款，例如房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）。因此，重要的是聯繫您的貸款機構以查看您擁有的抵押貸款類型。如上所述，在COVID-19疫情期間簽署的緊急措施影響到由USDA和FHA支持的抵押貸款。
60天抵押貸款拖欠的示例
抵押銀行家協會（MBA）跟蹤美國經濟的抵押貸款拖欠率。在2020年第二季度（Q2），抵押貸款拖欠率達到了8.22%的峰值，但在2021年第一季度（Q1）降至6.38%，即在三個季度內出現了有史以來最急劇的下降。2021年第一季度，最早階段的拖欠，即30天和60天的拖欠合計降至自1979年調查開始以來的最低水平。
FHA支持的抵押貸款在2021年第一季度具有所有貸款類型中最高的拖欠率，為14.67%。報告指出，儘管許多地區從疫情中期的高點有所改善，但整體拖欠率仍高於疫情前水平。