什麼是資本化率(capitalization rate)？
資本化率（也稱為 Cap Rate）在商業房地產領域中用來表示預期從房地產投資物業獲得的回報率。這一指標基於物業預期產生的淨收入計算，通過將淨營業收入除以物業資產價值來計算，以百分比表示。它用於估算投資者在房地產市場上的潛在投資回報。這個數字還有助於確定物業的退出率或終端資本化率，當物業在預計持有期結束時出售時。
雖然資本化率可以快速比較市場上類似房地產投資的相對價值，但它不應該作為投資強度的唯一指標，因為它不考慮槓桿、金錢時間價值和物業改進的未來現金流等其他因素。
關鍵要點
- 資本化率通過將物業的淨營業收入除以當前市場價值計算。
- 這一比率以百分比表示，是對投資者在房地產投資中潛在回報的估計。
- 資本化率最有用的地方是比較類似房地產投資的相對價值。
理解資本化率
資本化率是評估房地產投資盈利能力和回報潛力的最受歡迎的指標。資本化率僅代表物業在一年的時間範圍內的收益，假設物業是現金購買而不是貸款。資本化率表示物業的內在、自然和無槓桿的回報率。
資本化率的公式
資本化率計算的幾個版本存在。在最流行的公式中，房地產投資的資本化率通過將物業的淨營業收入（NOI）除以當前市場價值計算。數學上，
資本化率 = 淨營業收入 / 當前市場價值
其中，
- 淨營業收入是由物業產生的（預期的）年收入（如租金）扣除管理物業所產生的所有費用後得出的。這些費用包括設施的常規維護成本及物業稅。
- 資產的當前市場價值是根據當前市場價格評估的物業當前價值。
在另一個版本中，該數據基於物業的初始資本成本或購入成本計算。
資本化率 = 淨營業收入 / 購買價格
然而，由於以下兩個原因，第二個版本並不流行。首先，這對於多年前以低價購買的舊物業來說會得出不現實的結果；其次，它不能應用於繼承的物業，因為其購買價格為零，使得計算無法進行。此外，由於物業價格波動很大，使用當前市場價格的第一個版本比使用固定購買價格的第二個版本更能準確反映情況。
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解釋資本化率
由於資本化率基於未來收入的預測估計，因此存在高變異性。因此，理解什麼構成一個好的投資物業資本化率變得非常重要。這一比率還表示收回物業投資金額的時間。例如，資本化率為10%的物業將大約需要10年來收回投資。
不同物業之間的不同資本化率，或同一物業在不同比率下的不同資本化率，表示不同的風險水平。查看公式表明，生成較高淨營業收入和估值較低的物業將具有較高的資本化率，反之亦然。
沒有明確範圍為好的或壞的資本化率，它們很大程度上取決於物業的上下文和市場情況。
假設有兩個在所有屬性上類似的物業，除了它們地理位置不同。一處在高檔城市中心區，而另一處在城市郊外。所有條件相等的情況下，第一物業將產生比第二物業更高的租金收入，但這部分會被更高的維護費用和更高的稅費部分抵消。由於城市中心物業的市場價值顯著較高，該物業的資本化率相對較低。
這表明較低的資本化率值對應於較好的估值和較低風險水平的較好回報前景。另一方面，較高的資本化率值意味著物業投資回報的前景相對較低，因而風險較高。雖然上述假設例子使得投資者更容易選擇城市中心的物業，但現實世界的場景可能不那麼簡單。根據資本化率對物業進行評估的投資者面臨著分配適當資本化率以適應給定風險水平的挑戰。
戈登模型表示資本化率
資本化率的另一個表示來自戈登增長模型（也稱為股息貼現模型（DDM））。該方法計算出公司股票價格的內在價值，與當前市場條件無關，股票價值被計算為未來股息現金流的現值。數學上，
股票價值 = 預期年股息現金流 /（投資者的要求回報率 – 預期股息增長率）
重新排列公式並將公式概括為超越股息，
（要求回報率 – 預期增長率）= 預期現金流 / 資產價值
上述表示與前面提到的資本化率基本公式匹配。預期現金流值代表淨營業收入，資產價值匹配物業的當前市場價格。
這導致資本化率等於要求回報率與預期增長率之差。也就是說，資本化率僅僅是要求回報率減去增長率。
這可以用來評估給定的投資者期望的回報率的物業估值。例如，假設某物業的淨營業收入為50,000美元，並預期每年增長2%。如果投資者的預期回報率為每年10%，則淨資本化率將為（10% – 2%）= 8%。使用上述公式，資產估值為（50,000美元 / 8%）= 625,000美元。
資本化率的限制
雖然資本化率對於提供穩定收入的物業來說是一個有用的指標，但如果物業有不規則或不一致的現金流，則不太可靠。在這些情況下，貼現現金流模型可能是一種更好的方法來衡量投資物業的回報。
資本化率僅在物業的收入在長期內保持穩定的情況下有用。它不考慮未來風險，如折舊，或租賃市場的結構變化可能導致收入波動。投資者在依賴資本化率計算時應考慮這些風險。
什麼是好的資本化率？
沒有單一的「理想」資本化率值，投資者應在評估物業時考慮自身的風險承受能力。一般來說，高資本化率意味著較高的風險，而較低的資本化率意味著較低的回報但風險也較低。儘管如此，許多分析師認為5%至10%之間的資本化率是「不錯」的，而4%的資本化率則表示風險較低但投資回報時間較長。此外，還有其他因素需要考慮，如當地房地產市場的特點，重要的是不要只依賴資本化率或任何其他單一指標。
什麼影響資本化率？
有許多潛在的市場因素可以影響物業的資本化率。與其他租賃物業一樣，地點在決定商業物業回報方面起著重要作用，高人流量區域可能會有較高的資本化率。
還需考慮當地市場的其他特徵，如競爭物業。一般來說，較大、較發達市場中的物業往往有較低的資本化率，因為來自其他企業的競爭壓力。未來趨勢，如當地市場的增長，也會影響物業的長期資本化率。
最後，你在物業上投入的資本量也會影響資本化率。使物業更具吸引力的翻新項目可能會吸引更高的租金收入，增加物主的營業收入。
資本化率例子
假設John擁有100萬美元，他正在考慮進行兩項可用的投資選擇：第一，他可以投資政府發行的國債，這些債券提供3%的名義年利率，被認為是最安全的投資之一；第二，他可以購買一棟有多名租戶的商業大樓，這些租戶預期會定期支付租金。
在第二種情況下，假設每年收到的總租金為90,000美元，投資者需要支付總計20,000美元的各種維護成本和物業稅。這樣物業投資的淨收入為70,000美元。假設第一年內物業價值保持在原始購買價1百萬美元。
資本化率將計算為（淨營業收入/物業價值）= 70,000美元/100萬美元 = 7%。
這一收益為7%的物業投資回報比從零風險的國債中獲得的3%的標準收益要好。額外的4%代表投資者在與零風險的國債投資相比中，投資物業市場所承擔的風險收益。
物業的資本化率
物業投資是有風險的，資本化率所代表的回報可以大幅波動。例如，一些租戶可能搬出，使得物業的租金收入減少到40,000美元。扣除各種維護成本和物業稅20,000美元後，並假設物業價值保持在100萬美元，資本化率將為（20,000美元 / 100萬美元）= 2%。這一數值低於零風險債券的回報。
在另一種情況下，假設租金收入保持原始的90,000美元，但維護費用和/或物業稅顯著增加，說到50,000美元。那麼資本化率將為（40,000美元/100萬美元）= 4%。
關注利率。一般來說，當利率上升時，資本化率也會上升。
在另一種情況下，如果物業的當前市場價值本身下降到800,000美元，而租金收入和各種成本保持不變，則資本化率將增加到70,000美元/800,000美元 = 8.75%。
實質上，由物業產生的不同收入水平、物業的相關費用以及當前市場估值的變化可以顯著改變資本化率。
理論上，房地產投資者在國債投資上可以獲得的額外回報可以歸因於上述情景所涉及的風險因素。這些風險因素包括：
- 物業的年齡、地點和狀態
- 物業類型：多戶住宅、辦公室、工業、零售或休閒
- 租戶的償付能力和租金的定期收取
- 租戶租約的期限和結構
- 物業的整體市場價格及影響其估值的因素
- 該地區的宏觀經濟基本面以及影響租戶業務的因素
我的資本化率應該是多少?
投資物業的資本化率應在4%到10%之間。具體數字將取決於物業的位置以及需要達到投資回報所需的回報率。
較高或較低的資本化率更好嗎？
一般來說，資本化率可以視為風險的衡量標準。因此，決定較高或較低的資本化率更好將取決於投資者及其風險偏好水平。較高的資本化率意味著投資風險較高，而較低的資本化率則意味著風險較低的投資。
資本化率和投資回報率的區別是什麼？
投資回報率表示一項投資在特定時間範圍內的潛在回報。而資本化率將告訴你當前的或實際的投資回報。
結論
資本化率用於衡量商業租賃物業的盈利能力。較高的資本化率表示相對於初始投資金額的較高收入。然而，還有其他因素需要考慮，例如風險和當地市場動態。投資者應注重一系列指標，而不僅僅是資本化率。