什麼是產權負擔（Encumbrance）?
產權負擔是由非物業所有者提出的對一個物業的主張。產權負擔可能影響物業的可轉讓性，並限制其自由使用，直到產權負擔被解除。
最常見的產權負擔類型適用於房地產，包括抵押、地役權和物業稅留置權。
並非所有形式的產權負擔都是財務上的。例如，地役權是非財務的產權負擔。產權負擔可以適用於個人財產以及房地產。
作為會計術語，「產權負擔」是指帳戶內被保留用於特定責任的受限資金。
主要要點
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- 產權負擔是由非現任所有者對物業提出的主張。
- 某些主張（如商業案件中的主張）不會影響物業價值。
- 常見的主張類型包括租賃、物業稅留置權、地役權和抵押。
- 房地產買家應在購買之前了解所購物業是否有任何產權負擔。
了解產權負擔
「產權負擔」這個術語涵蓋了由非物業所有者對物業提出的各種財務和非財務主張。物業所有者可能無法完全、不受產權負擔的控制其物業。在某些情況下，債權人可以收回物業，或政府可以扣押物業。
對市場性的影響
某些涉及證券的產權負擔會影響這些證券的市場性。例如，如果投資者使用證券賬戶中的證券作為從經紀公司貸款的抵押品，他們可能無法賣出這些證券。經紀公司可以在投資者違約的情況下收回這些證券。或者，如果投資者可以賣出這些證券，經紀公司有權獲得足夠的收益以償還貸款。
地役權或留置權可以使所有權不可出售。雖然這不一定意味著所有權不能買賣，但它可以使買方在簽署合同後退出交易。買方甚至可能在某些司法管轄區尋求賠償。
對使用的影響
其他產權負擔如區劃法和環境法規不影響物業的市場性，但禁止特定的使用或改進。
例如，在香港，賣方法律上必須通知房地產代理和購買者任何對物業的產權負擔，以避免銷售過程中出現問題。房地產代理將向買方提供一份土地搜索文檔，列出任何產權負擔。
對於房地產買家來說，了解物業上的任何產權負擔是很重要的，因為這些通常會隨著物業所有權一起轉移給他們。
產權負擔的類型
特別是涉及房地產時，有各種產權負擔。這是由於房地產的多種用途。每種產權負擔旨在保護各方並具體說明每個主張的內容。
地役權
地役權是指一方有權使用或改進另一方物業的部分，或阻止物業所有者以某些方式使用或改進物業。
積極地役權允許擁有地役權的一方根據地役權的定義使用物業。例如，公共事業公司可能有權在某人的物業上鋪設管道。或行人可能有權使用穿過該物業的小路。地役權持有人必須遵守其條款，否則面臨潛在法律行動。
消極地役權允許擁有地役權的一方根據地役權的定義阻止某些行為。例如，基於與隔壁物業所有者的協議，鄰居可能有權阻止其在特定日子修剪草坪。
利益地役權的受益人是個人而不是物業所有者。因此，它不能轉讓給可能購買地役權所有者物業的人。一旦地役權所有者搬遷，它將失效。
例如，Jennifer擁有與鄰居協商的地役權，允許她使用鄰居的井。但該權利不會轉讓給購買Jennifer物業的人。
侵佔
侵佔是指非物業所有者進入或幹擾物業，例如在地界上建造圍欄（入侵）或種植樹木，其樹枝延伸到相鄰物業（妨害）。
侵佔在問題解決之前為雙方物業創造了產權負擔：侵佔房物的自由使用受產權負擔，而侵佔改進的所有者則未擁有其所建土地的所有權。
租賃
租賃是指某人以商定的費率和期間租賃物業的協議。這是一種產權負擔，其中出租人（房東）並不放棄物業所有權，但他們對物業的使用受到租賃協議的顯著限制。
留置權
留置權是一種影響物業所有權的擔保利益—產權負擔。它給予主張人以未履行責任（通常是未支付的債務）為抵押品收取物業的權利。債權人然後可以出售物業以回收其貸款的部分。
稅留置權是政府為逼迫納稅支付稅款而施加的產權負擔。在美國，聯邦稅留置權優先於債務人資產上的其他所有主張。
機械工留置權是申請人在物業上執行服務後對個人或房地產的主張。例如，如果承包商對您的物業進行了調整但未支付，承包商可能會設立留置權。
判決留置權是針對訴訟中被告資產的擔保。
抵押
抵押是最常見的擔保利益之一。本質上，它是對房地產的留置權。貸款機構（通常是銀行）在抵押貸款償還之前保留對房屋的權益。如果借款人無法償還抵押貸款，貸款機構可以止贖，將房屋作為抵押品收回並驅逐住戶。
限制性契約
限制性契約是賣方寫入買方物業契約以限制買方如何使用該物業的協議。例如，可能有一項規定要求買方保留建築物的原始立面。只要不違法，限制性契約可以像各方願意同意的那樣具體和任意。
特別考慮
在會計中使用的產權負擔
產權負擔會計是指為預期的責任保留的資金。例如，公司可能預留一筆現金來結算應付賬款中的義務。而必須支付給員工的工資是一種產權負擔。
產權負擔的存在可能會給人一種賬戶中可用資金多於實際可以自由使用的資金的錯覺。
預留的資金不能用於其他支出或交易。因此，產權負擔會計確保了企業不會超支其預算。
如果我購買了帶有產權負擔的房地產，怎麼辦?
這取決於產權負擔。您新購買的物業上的產權負擔可能僅僅是一個抵押貸款。或者它可能是由於前任所有者未支付的工作費用而被某人設置的財務留置權。它可能是縣政府設置的物業稅留置權。又或者它可能是一項禁止您建造某個結構的區劃法規。在購買房屋之前，請確保研究所有可能的產權負擔，以了解您在財務上或其他方面可能會承擔的義務。
如果一個物業有產權負擔意味著什麼?
這意味著有些人對物業提出了主張，影響了物業所有者可以對其進行的操作。
如何了解物業上的產權負擔?
您可以向房地產代理或賣方索取此類特定信息。此外，在進行所有權搜索時，您應該了解任何未解決的主張或留置權。
總結
產權負擔是由非物業所有者提出的主張或權利，可能會影響某人如何使用該物業以及其出售的能力。產權負擔的種類如上所述。有些可能對物業所有者產生更大的負面影響。在購買您感興趣的個人或房地產前，揭示所有和任何產權負擔至關重要。這樣，您可以自信地進行購買或決定放棄。