什麼是可承接抵押貸款？
可承接抵押貸款是一種房屋融資安排，未償還的抵押貸款及其條款從現有屋主轉移給買家。透過承接前屋主剩餘的債務，買家可以避免自己申請抵押貸款。不同類型的貸款都可以符合可承接抵押貸款的標準，但需考慮一些特別事項。
關鍵要點
- 可承接抵押貸款是一種將未償還抵押貸款和其條款從現有屋主轉移給買家的安排。
- 當利率上升時，可承接抵押貸款對買家具有吸引力，因為他們可以承接具有較低利率的現有貸款。
- 當特定條件滿足時，美國農業部（USDA）、聯邦住房管理局（FHA）和退伍軍人事務部（VA）的貸款是可承接的。
- 買家不必是軍人即可承接VA貸款。
- 買家仍需通過資格審查才能承接抵押貸款。
了解可承接抵押貸款
如果您購買房屋，可能從貸款機構獲取抵押貸款來資助購房或置產。償還抵押貸款的合同規定包含支付本金和利息給貸款人。
如果您稍後決定出售房屋，可以將抵押貸款轉移給購房者。在這種情況下，最初的抵押貸款是可承接的。
可承接抵押貸款允許購房者承接目前的本金餘額、利率、還款期限以及賣方抵押貸款的任何其他合同條款。買家可以接管現有抵押貸款，而不需經歷繁瑣的銀行貸款過程。
如果當前利率高於可承接貸款的利率，這樣做可能有節省成本的優勢。在利率上升時期，借貸成本也會增加。此時，借款人將面臨其獲批貸款的高利率。
可承接抵押貸款可能有較低的利率，對買家來說是一大吸引力。如果可承接抵押貸款是固定利率的，將不會受到利率上升的影響。抵押貸款計算器可以是一個很好的工具，幫助您預算每月付款的成本。
當現有抵押貸款利率低於當前市場利率時，可承接抵押貸款對買家具有吸引力。
哪些類型的貸款是可承接的？
一些最受歡迎的抵押貸款類型是可承接的：
- 聯邦住房管理局（FHA）
- 退伍軍人事務部（VA）
- 美國農業部（USDA）
如果您是希望從賣家處承接抵押貸款的買家，您必須滿足特定要求並獲得擔保貸款機構的批准。
FHA貸款
當交易雙方滿足條件時，FHA貸款是可承接的。例如，賣方必須以該房屋作為主要居所。買家首先需確認FHA貸款是可承接的，然後按個別FHA貸款申請。賣方的貸款機構會核實您的資格，包括信用評估。如果獲得批准，您即可承接抵押貸款。然而，在賣方未被解除貸款前，他們仍對此負責。
VA貸款
退伍軍人事務部向符合條件的軍人及其配偶提供抵押貸款。然而，承接VA貸款時，您不必是軍人即可申請。然而，貸款機構和地區VA貸款辦公室需批准您的貸款承接，且多數情況下，承接VA貸款的買家是軍人。
對於1988年3月1日之前發放的貸款，買家可以自由承接VA貸款。換句話說，無需VA或貸款機構的批准即可承接抵押貸款。
USDA貸款
USDA貸款提供給購買農村地區房產的買家。這些貸款不需要首付款，且通常具有低利率。要承接USDA貸款，您必須滿足標準資格，如信用和收入要求，並獲得USDA的批准以轉移房產所有權。您可以承接現有的利率和貸款條款，或是新的利率和條款。即使您滿足所有要求並獲得批准，如果賣方拖欠付款，則無法承接抵押貸款。
重要提示
由房地美和房利美擔保的傳統貸款通常不可承接，但可調利率抵押貸款可能有例外情況。房地美和房利美的房屋貸款前期費用在2023年5月進行了變更。信用評分較高（如740分或以上）的買家，費用增加，而信用評分較低（如640分以下）的買家，費用減少。另一變化是：您的首付款將影響您的費用。首付款越高，費用越低，儘管這仍取決於您的信用評分。房利美網站提供貸款級別價格調整情況。
可承接抵押貸款的優缺點
優點
- 抵押貸款利率可能低於當前市場利率
- 可能不需要申請新的抵押貸款
- 如果賣方的房屋淨值低，對買家來說現金支出較少
缺點
- 如果賣方的房屋淨值高，可能需要大額首付款
- 需要第二抵押貸款時，貸款機構可能不合作
- 有兩個抵押貸款時，違約風險增加
在高利率環境下，獲得可承接抵押貸款的優勢限於貸款的現有餘額或房屋淨值。例如，如果您以$250,000購買房屋，而賣家的可承接抵押貸款餘額只有$110,000，您需要支付$140,000的首付款來補足差額，或者需要新的抵押貸款來獲取額外資金。
一個缺點是，如果房屋售價遠高於抵押貸款餘額，您需要獲得新的抵押貸款。根據您的信用情況和當前利率，利率可能遠高於承接的貸款。
通常，如果賣家的房屋淨值高，您將需要在現有抵押貸款餘額上再申請第二抵押貸款。如果貸款機構不合作，可能會出現問題。此外，持有兩個貸款增加了違約風險，尤其是在其中一個貸款利率較高時。
然而，如果賣家的房屋淨值低，可承接抵押貸款可能是一個有吸引力的選擇。如果房屋價值$250,000，而可承接的抵押貸款餘額是$210,000，您只需支付$40,000的現金。如果您有這個數額的現金，您可以直接支付給賣方，而無需獲取其他信用額度。
可承接抵押貸款的轉讓批准
是否可以轉讓可承接抵押貸款的最終決定權不在買賣雙方手中。原貸款機構必須批准抵押貸款的承接，交易方才能簽署協議。購房者必須申請可承接貸款並滿足貸款機構的要求，例如擁有足夠資產和信用良好。
除非貸款機構批准釋放請求，否則賣方對任何債務支付仍負有責任。如果獲得批准，房產所有權將轉移給買家，買家需要按月向銀行還款。如果貸款機構不批准轉讓，賣方需找到其他願意承接抵押貸款並且信用良好的買家。
第三方承接的抵押貸款不代表賣方免除債務支付責任。若有違約，賣方可能承擔責任，這可能會影響其信用評級。為避免此情況，賣方必須在承接時以書面形式解除責任，並且貸款機構必須批准釋放請求，解除賣方對貸款的所有責任。
什麼是可承接的意思？
可承接指的是一方承擔他方的義務。就可承接抵押貸款而言，買家承接賣家的現有抵押貸款。當抵押貸款被承接時，賣方通常不再對債務負責。
什麼是不可承接的意思？
不可承接意味著買家不能承接賣家的現有抵押貸款。傳統抵押貸款通常是不可承接的。有些抵押貸款有不可承接條款，阻止買家承接賣家的抵押貸款。
可承接貸款如何運作？
要承接貸款，您必須獲得貸款機構的資格認可。如果房屋價格超過剩餘抵押貸款，您必須支付房屋售價和抵押貸款之間差額的首付款。如果差額很大，買家可能需要獲得第二抵押貸款。
如何知道我的抵押貸款是否可承接？
某些類型的房屋貸款是可承接的。比如，USDA、VA和FHA貸款都是可承接的。每個機構都有特定要求，雙方需滿足條件才能由買家承接貸款。USDA要求房屋在USDA認可的地區內，賣家不得拖欠付款，買家需符合特定收入和信用限制。買家需與賣方及其貸款機構確認貸款是否可承接。
可承接抵押貸款好嗎？
當前利率高於現有抵押貸款的利率時，承接貸款可能是一個有利的選擇。此外，結算時並不需要支付那麼多費用。另一方面，如果賣方在房屋上的淨值很高，買家需支付大額首付款或者獲得第二抵押貸款來補足售價與現有貸款之間的差額。
總結
當前抵押貸款利率較高時，可承接抵押貸款對買家具有吸引力，因為結算成本比傳統抵押貸款低得多。然而，如果屋主在房屋上有大量淨值，買家則需要支付大額的首付款，或申請新的貸款以補足售價與現有抵押貸款之間的差額。此外，並非所有貸款都可以承接，即使是可以承接的貸款，買家也需滿足機構和貸款機構的資格條件。如果優點大於風險，可承接抵押貸款可能是一個不錯的房屋擁有選擇。