現金回報率(Cash-on-Cash Return)是什麼？
現金回報率是一種經常用於房地產交易的回報率，計算的是在某項房地產投資中所投資的現金所賺取的現金收入。簡單來說，現金回報率衡量了投資者在一年內與支付的貸款金額相關的年度收益。這被認為是相對容易理解的，也是最重要的房地產 ROI 計算之一。
關鍵要點
- 現金回報率衡量的是現金流量相對於投資於房地產的現金數額，並在稅前計算。
- 現金回報率指標僅衡量當前期間（通常為一年）內的回報，而非投資項目或項目的整個壽命期內的回報。
- 現金回報率還可以用作預測工具，設置預期收益和支出的目標。
理解現金回報率
現金回報率是一個通常用於衡量商業房地產投資性能的指標。有時它被稱為房地產投資的現金收益率。現金回報率為業主和投資者提供了對房地產商務計劃和投資壽命期內潛在現金分配的分析。
現金回報率分析通常用於涉及長期債務借貸的投資房地產。當房地產交易中含有債務，如大多數商業房地產一樣，實際的現金回報將不同於標準的投資回報率 (ROI)。
基於標準 ROI 的計算考慮了投資的總回報。現金回報率則只衡量實際投資的現金回報，提供了對投資性能更準確的分析。
現金回報率的公式為：
現金回報率 = 年度稅前現金流量 / 總投資現金
其中：
年度稅前現金流量 = (總預定租金 + 其他收入) – (空置 + 經營費用 + 年度貸款支付)
總預定租金 = GSR
其他收入 = OI
空置 = V
經營費用 = OE
年度貸款支付 = AMP
現金回報率示例
現金回報率使用投資者收到的投資房地產稅前現金流入和投資者支付的稅前現金流出。例如，假設一位商業房地產投資者投資了一塊不產生月收入的房地產。
該房地產的總購買價格為 $100 萬。投資者支付了 $10 萬作為首付款，並從銀行借款 $90 萬。交割費、保險費和 $1 萬的維護費用也由投資者自掏腰包支付。
一年後，投資者支付了 $2.5 萬的貸款款項，其中 $5000 是本金還款。投資者決定在一年後將該房地產以 $110 萬的價格出售。這意味著投資者的總現金流出為 $13.5 萬，並且在償還 $89.5 萬的債務後，剩下的現金流入為 $20.5 萬。投資者的現金回報率為：($205,000 – $135,000) / $135,000 = 51.9%。
除了推導當前的回報外，現金回報率還可以用於預測投資的未來現金分配。然而，與每月定息支付不同，這不是一個承諾回報，而是一個用於評估潛在投資的目標。這樣，現金回報率是投資者可能在投資壽命期內收到的估計值。
現金回報率告訴你什麼？
現金回報率，有時被稱為房地產投資的現金收益，衡量了商業房地產投資性能，是最重要的房地產 ROI 計算之一。本質上，這個指標為業主和投資者提供了一個易於理解的商務計劃分析以及投資壽命期內潛在的現金分配。
現金回報率和 ROI 相同嗎？
儘管它們經常可以互換使用，但當房地產交易中使用了債務時，現金回報率和 ROI（投資回報率）並不相同。大多數商業房地產涉及債務，投資的實際現金回報與標準的 ROI 不同。ROI 計算總回報，包括投資中的債務負擔。現金回報率則只衡量實際投資的現金回報，提供了對投資性能更準確的分析。
如何計算現金回報率？
現金回報率使用投資者收到的投資房地產稅前現金流入和投資者支付的稅前現金流出進行計算。本質上，它將淨現金流量除以總投資現金。
例如，一位投資者以 100 萬美元購買了一塊房地產，支付 10 萬美元作為首付款並借款 90 萬美元。投資者還支付了 $1 萬的附帶費用。投資者在支付包含 $5000 本金還款的 $25000 貸款款項後決定以 $110 萬的價格出售該房地產。
這意味著投資者的總現金流出為 $135,000 [$100,000 + $10,000 + $25,000]，現金流入為 $205,000 [$1,100,000 – $895,000]。因此，投資者的現金回報率為 51.85% [($205,000 – $135,000) ÷ $135,000]。