什麼是定金(Earnest Money)?
定金是買家向賣家支付的一筆表示真誠購買意圖的保證金，例如購買新房。在許多情況下，定金可以被視為房屋的押金、託管押金或定金。
主要要點
- 定金基本上是買家為其想要購買的房屋支付的押金。
- 在定金交換期間會起草一份合約，詳細說明退還金額的條件。
- 定金押金通常為銷售價格的1-10%，主要取決於市場需求。
- 如果買家違反合約條款，他們可能會失去定金押金。然而，會有一些潛在的約定條件可以保護買家，使其退出交易卻仍能保留全部定金。
了解定金
在大多數情況下，定金會在簽署銷售合約或購買協議時支付，但也可以附在報價中。一旦存入，資金通常會放在託管賬戶中，直到交割時，押金用於買家的首付款和交割費用。這筆錢給買家提供了額外時間獲取融資，進行產權搜索、房產估價和檢查，直至交割。
當買家決定從賣家那裡購買房屋時，雙方會進入合約。該合約不強制買家購買房屋，因為房屋估價和檢查的報告可能會後來揭示房屋問題。然而，該合約確保賣家在檢查和估價期間將房屋下架。為證明買家的購買意圖是真誠的，買家會支付一筆定金押金 (EMD)。
如果合約中事先指定的事情出現問題，買家可能能夠收回定金押金。例如，如果房屋未按銷售價格估值，或檢查揭示了嚴重缺陷，定金將被退還——前提是這些約定條件列在合約中。
一般來說，如果賣家終止交易，定金會退還給買家；如果買家不合理地終止交易，定金則會歸賣家所有。
定金的金額是多少?
雖然買家和賣家可以協商定金押金，但它通常在房屋購買價格的1%到2%之間，具體情況取決於市場。在火熱的房地產市場中，定金押金可能介於房產售價的5%到10%之間。
定金押金通常是銷售價格的一部分，但一些賣家更喜歡固定金額，例如$5,000或$10,000。當然，定金金額越高，賣家越可能認為買家是認真的。因此，買家應該提供足夠高的定金押金以獲得接受，但不要高得讓其風險過大。
賣家還可能要求持續的、定期的定金押金，以使潛在買家在盡職調查過程中繼續表現出良好的信譽。例如，賣家可能要求買家在三個月的盡職調查期內每月按固定時間表支付定金。如果買家未能達到任何定金押金要求，賣家有權將房產重新推向市場，並通過保留部分定金來可能彌補損失。
如何支付定金?
定金通常通過認證支票、個人支票或電匯支付，存入由房地產經紀公司、法律事務所或產權公司持有的信託或託管賬戶中。這些資金將在交割時用於買家的首付款和交割費用。
需要注意的是，像任何其他銀行賬戶一樣，託管賬戶也可以賺取利息。如果託管賬戶中的定金賺取的利息超過$600，買家必須填寫IRS的W-9稅務表格以獲取利息。
不同司法管轄區對定金可能有不同的法律規定。例如，華盛頓州立法與明尼蘇達州法典對定金的定義略有不同。
定金是否可退還?
定金並不總是可退還的。對於買家來說，好消息是大多數情況下，只要買家行事真誠，定金是可退還的。只要沒有違反任何合約協議或在決定截止日期前完成，買家通常會獲得定金的退還。具體來說，買家通常會在以下情況下獲得定金退還：
- 房屋檢查揭示了待售房產存在重大問題。買家通常可以選擇協商誰負責維修或退出購買。
- 房屋估價低於協商購買價格。買家可以協商降低購買價格或退出購買。
- 如果買家未能售出其現有房屋（只要這是合約約定的條件）。
- 如果買家未能獲得貸款/融資（只要這是合約約定的條件）。
每種情況都是不同的，但廣泛來說，如果買家出於未在合同中指定的原因決定不購買房屋，賣家有權保留定金。例如，如果買家改變主意決定不購買房產，賣家最有可能有權保留定金收入。
保護您的定金押金
潛在買家可以採取幾種措施來保護其定金押金：
- 確保合同中包括融資和檢查的條件。沒有這些，如果買家無法獲得融資或在檢查過程中發現嚴重缺陷，押金可能會被沒收。
- 確保合同條款是書面的。買賣雙方之間的合同協議應該是書面的。這有助於澄清任何誤解並設立協議條款的先例。合同的修正總是可行的，但要確保每次修正都是書面的並由雙方簽署。
- 閱讀、理解並遵守合同條款。例如，如果合同規定房屋檢查必須在某一日期前完成，買家必須在該截止日期前完成，否則風險失去押金和房屋。
- 利用託管賬戶持有資金。不要直接將託管款項發送給賣家；如果資金由對方直接持有，他們可以控制資金並可能在您有權利獲得定金退還時不釋放資金。
- 確保押金處理適當。押金應支付給有信譽的第三方，例如知名房地產經紀公司、託管公司、產權公司或法律事務所（切勿直接將押金交給賣家）。買家應確認資金將存入託管賬戶並始終獲得收據。
定金與首付款的區別
定金和首付款都用於房地產交易，但它們的用途不同。定金是買家提供的一筆錢，以證明其購買意圖是真誠的。另一方面，首付款通常是買家在交割時支付的一筆較大的金額，用來確保房產的融資。
與定金不同的是，首付款更多的是一種承諾，代表購買價格的一部分，並且由貸款機構作為抵押品要求。首付款的數額取決於多種因素，包括抵押貸款的類型、貸款機構的要求和買家的財務狀況。例如，在賣家風險較高的交易中，他們可能會要求更高的首付款（如收購價格的20%而不是10%）。
首付款減少了需要借貸的金額，從而降低了貸款價值比，並有可能改善任何抵押貸款的條款。定金雖然可以作為首付款，但通常在交易完成時返回給買家，因為它最初並不代表購買價格的一部分。
定金的例子
假設湯姆想從喬伊那裡買一套價值$100,000的房子。為促成這筆交易，經紀安排在託管賬戶中存入$10,000作為押金。隨後雙方簽署的協議條款規定，喬伊目前住在這所房子內，將在接下來的六個月內搬出。
然而，到搬家日喬伊無法找到其他居所。因此，湯姆取消了交易並拿回了其押金。在這段時間內，託管賬戶中的押金賺取了$500的利息。由於金額低於$600，湯姆不需填寫IRS表格來取回這筆金額。
什麼是定金?
在房地產中，定金實際上是購買房屋的一筆押金。通常在房屋售價的1-10%之間。雖然定金不強制買家購買房屋，但它要求賣家在估價過程中把房屋下架。定金代表了購房的誠意。
如果交易未能完成，誰保留定金?
如果估價過程中出現合約中預定的問題，定金將退還。例如，如果估價價格低於銷售價格，或房子有重大缺陷。需要注意的是，如果缺陷未在合約中預定，或買家在約定時間內決定不購買房屋，定金可能不會退還。
如何保護定金?
為了保護定金押金，潛在買家可以遵循一些預防措施。首先，買家可以確保對缺陷、融資和檢查適用的約定條件。這保護押金在發現重大缺陷或未能獲得融資的情況下不會被沒收。其次，仔細閱讀並遵守合同條款。在某些情況下，合同會指明檢查必須在某個日期前完成。為防止押金被沒收，買家應按時完成檢查。最後，確保押金處理得當，這意味著買家應與有信譽的經紀、產權公司或法律事務所合作。
定金能退還嗎?
只要買家遵循合同條款並遵守與賣家約定的所有期限，買家通常會全額退還定金押金。如果買家未按約定履行，賣家可能有權獲得部分或全部定金押金。
如何失去定金?
在買賣雙方的協議中，通常會列出一些約定條件，說明買家可以退出協議的情況。這些條件包括房屋檢查不合格、無法獲得融資或無法出售現有房產。如果買家因這些約定條件之外的原因決定不繼續交易，他們有可能失去定金。
總結
當買賣雙方初步達成房產所有權轉讓的協議時，買家通常需要將定金存入託管賬戶。買賣雙方可以達成各種約定，買家可以在某些情況下退出協議。然而，如果買家違反合約或未能按時完成要求的事項，賣家可以保留定金以作為違反誠信的補償。