什麼是商業房地產 (CRE)?
商業房地產（CRE）是指專門用於商業相關用途或提供工作空間而不是居住空間的房地產。如果用於居住則屬於住宅房地產。大多數情況下，商業房地產會租給租戶進行收入產生活動。這個廣泛的房地產類別可以包含從單一店面到大型購物中心的所有房地產。
商業房地產有多種形式，從辦公樓到住宅雙拼，甚至是餐廳、咖啡店或倉庫。個人、公司和企業利益可以通過出租或持有並轉售商業房地產來賺錢。商業房地產包括多個類別，例如各種類型的零售商、辦公空間、酒店和度假村、購物街、餐廳和醫療設施。
主要要點
- 商業房地產是指專門用於商業或收入產生用途的房地產。
- 商業房地產與住宅房地產不同，因為它有可能通過資本增值或租金收入為物業所有者帶來利潤。
- 商業房地產的四個主要類別是辦公空間、工業用途、多戶出租和零售。
- 商業房地產提供租金收入以及某些資本升值的潛力。
- 公開交易的房地產投資信託基金 (REITs) 是個人間接投資商業房地產的可行途徑。
瞭解商業房地產 (CRE)
商業房地產和住宅房地產構成了兩大主要的房地產類別。住宅房地產包括專門用於人類居住的結構，而不是商業或工業用途。顧名思義，商業房地產用於商業活動，多單元出租物業作為租戶的居所也被視為房東的商業活動。
商業房地產通常根據功能分為四大類：
- 辦公空間
- 工業用途
- 多戶出租
- 零售
個別類別也可能進一步分類。例如，有多種類型的零售房地產：
- 酒店和度假村
- 購物街
- 餐廳
- 醫療設施
同樣，辦公空間也有多種子類型。通常按A、B或C級來分類：
- A 級代表在美觀、年齡、基礎設施質量和地理位置方面最好的建築。
- B 級建築通常較舊，價格競爭力不如A級建築。投資者常常瞄準這些建築進行整修。
- C 級建築通常是最舊的，年齡超過20年，位於不太有吸引力的地區，並且需要維修。
請注意，一些分區和許可當局進一步將工業性能——專門用於商品製造和生產的地點——分為一類，但大多數人認為它是商業房地產的一個子集。
商業租賃
一些企業擁有它們所佔用的建築。然而，更典型的情況是商業物業被租賃。通常由一個或一組投資者擁有建築並從每個在那裡運營的企業收取租金。商業租賃率（即在指定期限內佔用空間的價格）通常以每平方英尺的年租金來報價。相反，住宅房地產的租賃率以年總額或月租金報價。
商業租賃通常從一年到十年或更長時間，辦公和零售空間平均為五到十年的租賃。這與更短期的每年或按月租賃的住宅租賃形成對比。
有四種主要類型的商業物業租賃，每種租賃對房東和租戶的責任要求不同。
- 單一淨租賃使租戶負責支付房地產稅。
- 雙重淨租賃（NN）使租戶負責支付房地產稅和保險費。
- 三重淨租賃（NNN）使租戶負責支付房地產稅、保險和維護費用。
- 毛租賃下，租戶只需支付租金，房東負責支付建築的房地產稅、保險和維護費用。
管理商業房地產
擁有和維護租賃的商業房地產需要物業所有者的全部和持續管理。物業所有者可能希望聘請一家商業房地產管理公司來幫助他們尋找、管理和保留租戶，監督租賃和融資選擇，並協調物業的維護和市場適應性。商業房地產管理公司的專業知識是有幫助的，因為管理此類物業的規則和法規因州、縣、市、行業和規模而異。
房東必須在最大化租金和最小化空置率和租戶流動性之間取得平衡。租戶更換對CRE所有者來說可能是昂貴的，因為空間必須根據不同租戶的具體需求進行調整。例如，如果一家餐廳搬入一個曾被瑜伽館佔用的物業，空間將需要重新調整。
投資者如何在商業房地產中賺錢
投資商業房地產可能會潛在地帶來豐厚的回報，並作為對抗股票市場波動的對沖。投資者可以通過出售時的資產升值來賺錢，但大多數回報來自於租戶的租金。
直接投資
投資者可以使用直接投資方式，通過擁有實體物業成為房東。最適合直接投資商業房地產的人是那些對行業有相當了解的人或能夠聘請能勝任這些工作的人。商業物業是一種高風險、高回報的房地產投資。這種投資者往往是高淨值個人，因為CRE投資需要相當數量的資本。
理想的物業位於CRE供應稀少而需求旺盛的地區，這將提供有利的租金。該地區當地經濟的強弱也會影響CRE購買的價值。
間接投資
或者，投資者可以通過擁有各種市場證券（如房地產投資信託基金（REITs）或投資於與商業房地產相關股票的交易所交易基金（ETFs））或投資於迎合商業房地產市場的公司（如銀行和房地產經紀公司）來間接投資商業市場。
商業房地產的優勢
商業房地產的最大優勢之一是吸引人的租賃率。在土地或法律限制新建築量的地區，商業房地產可以有令人印象深刻的回報和可觀的每月現金流。工業建築通常的租金較低，但它們的日常運營成本也較低，與辦公樓相比。
商業房地產也受益於與租戶簽訂相對較長的租賃合同，這使得商業房地產持有者能夠在長期租戶佔有建築物的情況下獲得相對穩定的現金流。
除了提供穩定的豐富收入來源外，商業房地產還提供資本增值的潛力，只要物業維護得很好並保持更新。而且，像所有形式的房地產一樣，它是一個獨特的資產類別，可以為平衡的投資組合提供有效的多樣化選擇。
商業房地產的劣勢
規則和法規是大多數人不願意直接投資商業房地產的主要障礙。商業物業的稅收、購買機制和維護責任都埋藏在層層法律術語中，而這些要求會根據州、縣、行業、規模、分區和許多其他指定條件而變化。大多數商業房地產投資者要麼擁有專業知識，要麼擁有一群具有專業知識的員工。
另一個障礙是不斷更換租戶帶來的增加風險，特別是在零售行業中，這在經濟不景氣時尤為相關。
對於住宅來說，一個租戶的設施需求通常與前一個或下一個租戶的需求相似。然而，對於商業物業來說，每個租戶可能有非常不同的需求，這需要昂貴的翻新。房產所有者必須調整空間以適應每個租戶的專業業務。商業物業即使空置率低但租戶流動性高，仍可能因為進行翻新的成本而虧損。
對於那些希望直接投資的人，購買商業物業比住宅物業更昂貴。此外，雖然一般房地產相對流動性較低的資產類別，但商業建築的交易往往進展特別緩慢。
優點
- 對股票市場的對沖
- 高收益收入來源
- 來自長期租戶的穩定現金流
- 資本增值潛力
缺點
- 直接投資需要更多資本
- 更高的法規
- 更高的翻新成本
- 流動性較差的資產
商業房地產和新冠疫情(COVID-19)
2020 年初開始的全球新冠疫情並未導致房地產價值大幅下降。除了疫情初期的下跌外，房地產價值保持穩定甚至上升，就像股票市場一樣，在 2020 年第二季度 (Q2) 的急劇下跌後，通過 2021 年的大部分時間進行了同樣戲劇性的回升。
這是 2020年經濟影響和十年前的經濟影響之間的一個主要區別。不知道的是從 2020 年開始的遠程工作環境對公司辦公室需求會有任何長期影響。
公司已經開始推出混合解決方案，要求員工返回辦公室。例如，2023 年 5 月，亞馬遜要求員工每周至少三天返回實體辦公室。然而，商業房地產尚未完全恢復。例如，美國最大的REIT之一美國塔公司（AMT）在2022年6月的股價約為250美元。一年後，該REIT在2023年6月的交易價格約為187美元。
商業房地產展望和預測
美國商業地產市場在2008-2009年經濟衰退期間受到嚴重打擊，但自2010年以來經歷了持續的年度增長。這些增長幫助彌補了經濟衰退時期的損失。大多數研究表明，房地產市場整體保持健康。據J.P.摩根在其2019年商業房地產展望中所說，2019年是商業房地產租金和估值連續增長的第十年。
在上述大流行病造成的重大幹擾之後，商業房地產正試圖從不明朗的狀態中崛起。根據J.P.摩根·大通的說法，遠程和混合工作在很大程度上降低了對辦公空間的需求。B級和C級辦公樓可能面臨更困難的前景，但擁有長期租約（至少十年）的A級空間似乎更有利於恢復。
在大多數情況下，CBRE同意這一觀點。在其2023年預測中，CBRE表示這對租戶來說將是更有利的一年。此外，2023年預計交付的商業辦公空間不足3,800萬平方英尺，比過去五年的平均水平低27%。CBRE表示，這些供應約束是由於開發商暫停所致。
商業房地產和住宅房地產有何不同？
住宅房地產僅用於私人居住空間。商業房地產是指用於商業活動的任何財產。商業房地產的類型包括醫院、裝配廠、儲藏倉庫、購物中心、辦公空間或任何其他商業企業地點。
商業房地產是一項好的投資嗎？
它可以是。不過商業房地產可以有令人印象深刻的回報和可觀的每月現金流，而且在過去十年的市場衝擊中表現良好。像任何投資一樣，商業房地產也伴隨風險。
商業房地產有何劣勢？
規則和法規是大多數人不願意投資商業房地產的主要障礙。商業物業的稅收、購買機制和維護責任都被層層法律術語所覆蓋，沒有專業知識或聘請專家很難理解。
總結
商業房地產是指專門用於商業或收入產生用途的房地產。它不同於住宅房地產，因為它有潛力為投資者提供租金收入以及資本增值。商業房地產的四個主要類別是辦公空間、工業用途、多戶出租和零售。
投資商業房地產通常需要比住宅房地產更多的知識和更大的資金，但它可以提供高回報。公開交易的REITs是個人間接投資商業房地產、而無需專業知識的一種可行途徑。