購屋者面臨許多類型的抵押貸款選擇，從長期固定利率貸款到短期可調利率貸款。2/28 可調利率抵押貸款是一種類型的可調利率抵押貸款，相較於傳統的30年固定利率抵押貸款，它比較罕見，但可能適合某些買家的需求。
2/28 抵押貸款本質上提供兩年固定利率，隨後28年為浮動利率。了解這種類型的抵押貸款如何運作，以及其優缺點。
什麼是2/28可調利率抵押貸款 (2/28 ARM)?
2/28 可調利率抵押貸款 (2/28 ARM) 是一種30年的住房貸款，具有前兩年固定利率期。這兩年之後，利率會根據一個指數利率加上邊際利率而變動。
初始誘人利率通常低於傳統抵押貸款的平均利率，但可調利率隨後可能大幅上升。由於銀行在初始誘人利率上賺不到多少錢，2/28 ARM 在前兩年會包含高額的提前還款罰金。
關鍵要點
- 2/28 可調利率抵押貸款 (ARM) 提供為期兩年的初始固定利率，之後的28年利率每半年調整一次。
- 當 ARM 調整時，利率會根據其邊際利率和所綁定的指數而變動。
- 房主在初始期內通常有較低的抵押貸款付款，但之後會面臨利率風險。
了解2/28 可調利率抵押貸款 (2/28 ARMs)
2/28 ARM 在2000年代初期房地產繁榮期間變得流行，當時飛漲的價格讓許多買家無法承受傳統的抵押貸款付款。
其他 ARM 結構也存在，例如5/1、5/5 和 5/6 ARM，這些貸款分別具有五年的初始期，隨後每五年或每六個月調整利率。值得注意的是，15/15 ARM 在15年後調整一次，然後在貸款的剩餘期間保持固定。
較不常見的是2/28 和 3/27 ARM。前者在僅前兩年適用固定利率，隨後28年為可調利率。後者在前三年適用固定利率，其後的27年為可調利率。在這些情況下，利率每半年調整一次。
2/28 ARM 例子
例如，假設你購買了一棟 $350,000 的房子，並支付了 $50,000 的首付款。你有一筆 $300,000 的2/28 ARM 房屋貸款，初始利率為5%，月付款為 $1,906。（包含房產稅和保險費用後的總月度抵押貸款付款有所不同，此例子假設房產稅每月 $230 和保險費每月 $66。）
使用2/28 ARM 時，你的利率在前兩年保持5%固定。然後，根據更廣泛的指數利率變動來調整利率。假設你的利率上升到5.3%。你的總月付款將上升到 $1,961。在貸款的剩餘期間，利率將繼續根據更廣泛的指數變動。因此，很難估算出貸款的總成本。
相比之下，如果你在相同的貸款上有一筆30年固定利率抵押貸款，利率為5%，你每月支付 $1,906，如果你不提前還款，則總計會支付 $279,987 的利息。
2/28 ARM 的風險
可調利率抵押貸款如同2/28 ARM 的風險在於利率可能上升。兩年後，利率每半年調整一次，通常是根據指數利率（例如聯邦基金利率或擔保隔夜融資利率 (SOFR)）加上一個邊際利率進行上調。2/28 ARM 有一些內建的安全特性，如終身利率上限和每個期限利率變動的上限。但即使有上限，房主在波動的市場中仍可能面臨顯著的付款激增。
在房地產繁榮期間，許多房主未能理解看似微小的利率上升如何顯著增加他們的月付款。即使那些充分了解風險的人也將2/28 ARM 視為短期融資工具。想法是利用低誘人利率，然後在兩年後再再融資成傳統抵押貸款。或者，如果信用不夠好，他們會再融資成新的可調利率貸款。在不斷上升的房地產價格中，這種策略將債務推遲到後期。對很多人來說，這是有道理的，因為畢竟借款人的房屋淨值上升得很快。
但隨著2008年市場崩潰，房屋價值暴跌。許多持有2/28 ARM 的擁有者無法再再融資、支付貸款或者以貸款的價值出售他們的房屋。大量的止贖導致貸款標準變得更加嚴格。今天，銀行更仔細地評估借款人支付可調利率貸款的能力。
2/28 ARM 與固定利率抵押貸款的比較
可調利率抵押貸款如2/28 ARM 與固定利率抵押貸款的運作方式不同，這種差異對於規劃長期財務至關重要。
可調利率抵押貸款的利率會變動，這意味著你的月付款可以變動，總計的利息支付是不可預測的。因為利率會變動，你需要為可能需要支付更高月付款的情況做好準備。
相比之下，固定利率抵押貸款的利率不會變動。你可以規劃在貸款期內支付相同的月付款。2/28 ARM 只在前兩年提供固定利率，之後利率可能會調整。
常見問題
2/28 可調利率抵押貸款適合你嗎？
2/28 可調利率抵押貸款具有優缺點，可能對某些買家理想但對其他人不合適。根據你的財務狀況權衡其優缺點，以確定這種類型的抵押貸款是否適合你。
如果你需要在抵押貸款初期較低的月付款，並且相信未來能夠支付較高的月付款，2/28 ARM 可能對你有利。然而，如果你能夠負擔較高的月付款，你可能在總利息成本上節省更多，比如選擇一筆15年固定利率貸款。
可調利率抵押貸款的缺點是什麼？
可調利率抵押貸款可以在貸款初期提供較低的月付款，但借款人需要為付款可能增加的潛在風險做好準備。如果利率增加，月成本和總借款成本也會增加。
30年期的5/1 ARM 是什麼?
5/1 可調利率抵押貸款 (ARM) 的利率在頭五年是固定的，然後每年調整一次。當這些抵押貸款有30年期時，這意味著你在前五年會有固定利率，接下來的25年是可調利率。這些貸款也被稱為5/1混合可調利率抵押貸款。
你能提前還清ARM 貸款嗎？
你能否提前還清可調利率抵押貸款 (ARM) 取決於你的貸款條款。對於一些ARM，如果你提前還款，包括出售房屋或再融資，則可能會面臨提前還款罰金。