什麼是資本改良(Capital Improvement)？
資本改良是指對財產進行永久性結構變更或修復某些方面，以提高財產的整體價值、延長其使用壽命或使其適應新用途。個人、企業和城市都可以對他們擁有的財產進行資本改良。某些資本改良在某些司法管轄區可能會獲得優惠的稅收待遇，並且可能免除銷售稅。在企業或公司財務中，這一過程類似於資本支出的投資（CAPEX）。
關鍵要點
- 資本改良是對財產進行的耐久性升級、適應或增強，通常涉及結構變更或修復，其目的是增加財產的價值。
- 美國國稅局對合格的資本改良提供特殊稅收待遇，將其與普通修理區分開來。
- 除了增強住宅外，資本改良還可以增加財產的成本基礎，從而在出售時減少稅負。
- 在某些州，資本改良可以允許房東提升租金，超過法律允許的範圍。
資本改良如何運作
資本改良通常會增加財產的市場價值，但也可能擴大資產的使用範圍。根據美國國稅局（IRS）的規定，資本改良完成後必須持續一年以上，並且具有耐久性或永久性。雖然資本改良的規模可能有所不同，但個人房主和大型財產所有者都會進行資本改良。
IRS出版物523中概述了資本改良的官方定義。住宅資本改良的例子包括增加或翻新臥室、浴室或陽臺。其它IRS批准的項目包括添加新的內置電器、牆到牆地毯或地板，或改善房屋外部，如更換屋頂、外牆或風暴窗。安裝固定的遊泳池或車道也可算作資本改良。
IRS區分資本改良與因正常磨損而進行的修理或更換。例如，如果冰箱經過幾年使用後壞了，或管道漏水，這些修理不算資本改良。然而，如果某人為其財產添加太陽能電池板和工具棚，這些固定到財產上的東西將被視為住宅的資本改良。企業方面的資本改良例子包括安裝新的暖通空調系統或在現有建築中添加符合美國殘疾人法（ADA）的設施。
類似地，在市中心創建一個新的公園也將被視為城市的資本改良。在這些情況下，新的添加物將使相應的財產更有價值，且被認為是永久性的，其移除將對財產造成實質性損害。
大多數修理不算資本改良。
相關費用
在考慮資本改良計劃時，需要考慮多種費用。例如：
成本基礎
成本基礎是指資產的原始成本。IRS設置了特定標準以確保改良能夠被視為成本基礎的增加。一個主要關注點是它必須在財產出售時存在。資本改良還必須成為財產的一部分，或永久性地固定在財產上，以至於其移除將對財產本身造成重大損壞或價值減少。
修理或維護不能計入財產的成本基礎。然而，作為更大項目的一部分的修理，例如更換所有窗戶，則符合資本改良的資格。為保持房屋狀況良好而進行的翻新不包括在內，如果它們不增加資產的價值。IRS認為的此類不合格修理例子包括粉刷牆壁、修理漏水或更換破損的硬體。
資本改良在出售房屋或建築時可以幫助減少資本增值稅。
資本增值
根據IRS的說法，資本改良除了提升住宅外，還增加了結構的成本基礎。即，進行改良時產生的費用會加到所有者購買或建造房產的金額中。增加成本基礎反過來減少了出售財產時應稅資本增益的數額。
房地產的資本增值與其他類型的資本增值不同。截至2022年，房主享有主要住所出售利潤的資本增值豁免，如果是單身則最高為$250,000，夫妻共同申報則最高為$500,000。但是，這一豁免有一個重要的附帶條件。房主在出售前的五年中必須有至少兩年的居住時間。
此外，如果增益遠超上述豁免額，資本改良的稅務效果可能會顯著。許多因素可能使納稅人超過$250,000/500,000的資本增值門檻。其中包括如果所有者在很早就購置了財產，以及當地房地產價值自購買以來大幅上升。
地方豁免
紐約州的租賃法律包括一項名為重大資本改良（MCI）計劃的條款。自1970年代起，它允許房東每年將穩定或受控建築的租金提高最多6％，以收回對這些結構進行重大資本改良的成本。HVAC系統升級、新電梯、更新的公共空間和其他改良都計入MCI。
2019年2月，兩位州議員提出了一項法案，旨在取消該計劃，指責房東太容易濫用該計劃。濫用情況包括這些不誠實的房東提交虛報或捏造的費用申訴。撇開潛在的欺詐不談，MCI計劃本身就被一些批評者認為是不公平的。這些批評者認為，資本改良對房東來說是一筆一次性費用，而租金增加對租戶來說則是一筆持續的費用。
資本改良的例子
假設某人以$650,000購買了一處房屋，並花費$50,000翻新廚房和添加浴室。在許多情況下，這項工作的承包商不必支付銷售稅，因為它是一項合格的資本改良。
房屋的成本基礎也從$650,000增加到$700,000。經過十年擁有和居住在這所房子後，這位單身且按此申報納稅的房主以$975,000的價格出售了房產。
如果沒有進行資本改良，資本增益的應稅額通常為$75,000（$975,000售價 – $650,000購買價 – $250,000資本增益豁免）。由於資本改良增加了$50,000的成本基礎，資本增益的應稅額將僅為$25,000（$975,000 – ($650,000 + $50,000) – $250,000 = $25,000）。
什麼是資本改良費用？
資本改良費用是由房主協會在HOA中的房產出售時一次性收取的費用。這筆費用通常用於支付未來社區中的資本改良。費用的大小不一，但通常約為一年HOA費用的金額。
什麼是資本改良計劃？
資本改良計劃是一個社區或市政項目，旨在為數年的資本改良提供資金和規劃。資本改良計劃會列出與建築物、土地或其他基礎設施相關的主要、非重複性支出，以及完成它們的最後期限和社區的資金計劃。
什麼是資本改良證書？
資本改良證書是一份認證項目被視為資本改良的文件。資本改良證書由所有者頒發給施工經理或承包商，以表示不需繳納銷售稅。
總結
資本改良是對財產進行的永久性變更或增加，從而提升其價值或可用性。
住宅資本改良享有特殊稅收待遇：用於改善房屋的費用可以在出售房屋時從資本增益中扣除。然而，重要的是要區分資本改良或非常規修理和普通修理以符合扣除的資格。IRS將資本改良定義為完成後能持續一年以上，且具有耐久性或永久性的改良。