什麼是調整後運營資金—AFFO？
調整後運營資金（AFFO）指的是主要用於分析房地產投資信託基金（REITs）的一種財務績效指標。雖然REIT的AFFO計算方法各有不同，但一般等於信託的運營資金（FFO），並對用於維持REIT基礎資產質量的經常性資本支出進行調整。計算過程還包括對GAAP直線租金、租賃成本和其他重要因素的調整。
關鍵要點
- 調整後運營資金（AFFO）是一種用於估計房地產投資信託基金（REIT）價值的財務指標。
- AFFO基於運營資金（FFO），但更受歡迎，因為它考慮了成本，因此更準確地估計了REIT的現值及其支付股息的能力。
- 雖然沒有一個官方的度量標準，但AFFO 的計算公式大致如下：
AFFO = FFO + 租金增長 – 資本支出 – 常規維護費用。
理解調整後運營資金—AFFO
無論行業專業人士選擇如何計算調整後運營資金（AFFO），它被認為是比簡單FFO更為準確的股東剩餘現金流的指標。雖然FFO普遍使用，但它不扣除維持現有房地產組合所需的資本支出，因此並未真正衡量真實的剩餘現金流。專業分析師更喜歡AFFO，因為它考慮了REIT產生的額外成本以及其他收入來源如租金增加。因此，在估計現值和預測REIT未來支付股息的能力時，它提供了一個更為準確的基數。這是一個非GAAP的衡量標準。
計算調整後運營資金—AFFO
在計算AFFO之前，分析師首先必須確定REIT的運營資金（FFO）。FFO衡量的是來自特定活動清單的現金流。FFO反映了REIT的租賃和收購活動以及利息成本的影響。FFO考慮了REIT的淨收入，包括攤銷和折舊，但不包括來自房產銷售的資本利得。這些利得不包括在內的原因是它們是一次性事件，通常不會對REIT的未來收益潛力產生長期影響。
FFO的公式為：
FFO = 淨收入 + 攤銷 + 折舊 – 房產銷售中的資本利得
一旦確定了FFO，即可計算AFFO。雖然沒有一個官方的公式，但AFFO的計算通常如下：
AFFO = FFO + 租金增長 – 資本支出 – 常規維護費用
傳統的股權評估指標，如每股盈利（EPS）和市盈率（P/E），在估計REIT價值時並不可靠。
調整後運營資金（AFFO）計算示例
以AFFO計算的一個示例，假設以下情況：一個REIT在上個報告期有200萬美元的淨收入。在那段時間，它通過出售其中一處房產賺取了40萬美元，並因另一處房產的出售損失了10萬美元。它報告了35,000美元的攤銷和50,000美元的折舊。在該期間，淨租金增加為40,000美元；資本支出為75,000美元而常規維護費用為30,000美元。
根據這些信息，FFO可計算如下：
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000
從這裡可以計算AFFO如下：
AFFO = FFO + $40,000 – $75,000 – $30,000 = $1,720,000