可調利率抵押貸款（ARM）是什麼？
可調利率抵押貸款（ARM）是指具有可變利率的房屋貸款。使用ARM，初始的利率在某一段時間內是固定的。在那之後，對未償還餘額應用的利率會定期重新設定，可能是每年或者每個月重新設定一次。
ARM也被稱為變動利率抵押貸款或浮動抵押貸款。ARM的利率是根據一個基準或指數來重新設定的，外加一個稱為ARM利差的附加部分。在2020年10月之前，倫敦銀行間同業拆借利率（LIBOR）是ARM中常用的指數，但之後為了增加長期流動性，它被隔夜融資利率（SOFR）所取代。
關鍵要點
- 可調利率抵押貸款是一種利率可能會根據特定基準的表現而波動的房屋貸款。
- ARMS也稱為變動利率或浮動抵押貸款。
- ARM通常有上限，限制了利率和/或付款在一年內或整個貸款期限內的上升幅度。
- 對於那些計劃在有限時間內保留貸款的購房者來說，ARM可能是一個聰明的財務選擇，前提是他們能夠承擔利率可能的上升。
理解可調利率抵押貸款（ARMs）
抵押貸款允許房主為購買房屋或其他房產進行融資。當您獲得抵押貸款時，您需在設定的年份內償還借貸金額，並支付額外費用來補償貸款人的麻煩和通脹侵蝕餘額價值的可能性。
在大多數情況下，您可以選擇最適合您需求的抵押貸款類型。固定利率抵押貸款在整個貸款期間都有固定利率。因此，您的付款保持不變。而ARM則根據市場條件波動，這意味著您可以受益於利率下降，但也得承擔利率上升的風險。
ARM有兩個不同的時期。一個是固定時期，另一個是調整期。以下是兩者之間的區別：
- 固定期：在這段時期內，利率不會改變。通常在貸款的前五年、七年或十年之間。這通常被稱為引入或引誘利率。
- 調整期：這是利率變更的時候。變更是基於根據市場條件波動的基準。
另一個ARM的特點是它們是否是符合貸款或者不符合貸款。符合貸款是指符合政府資助企業（GSE）的標準，如房利美和房地美，並在二級市場上打包出售給投資者。不符合貸款則不符合這些實體的標準，不能作為投資出售。
ARM的利率設有上限，這意味著借款人需支付的最高利率有限。不過要記住，您的信用分數在決定您支付多少方面起著重要作用。因此，您的分數越高，您的利率就越低。
ARM的初始借貸成本設置在低於可比的固定利率抵押貸款的利率。但在那之後，影響您每月付款的利率可能會隨著經濟狀況和借貸成本的變化而上升或下降。
ARMs的類型
ARM通常有三種形式：混合型、僅付利息（IO）和可選付款。以下是每種類型的簡短描述：
混合型ARM
混合型ARM提供了一個混合的固定和可調利率期。這種類型的貸款在開始時利率是固定的，然後在預定的時間開始浮動。
這種信息通常以兩個數字表示。大多數情況下，第一個數字表示固定利率應用於貸款的時間長度，而第二個則表示變動利率的持續時間或調整頻率。
例如，2/28 ARM在前兩年有固定利率，之後的28年為浮動利率。相比之下，5/1 ARM在前五年有固定利率，之後每年變動一次（即斜線後的數字為一年）。同樣，5/5 ARM在前五年有固定利率，然後每五年調整一次利率。
您可以使用抵押貸款計算器來比較不同類型的ARM。
僅付利息（I-O）ARM
還可以獲得僅付利息（I-O）ARM，這意味著在特定時間內只需支付貸款利息，通常是三到十年。一旦這個時期結束，您需要支付貸款的利息和本金。
這種類型的計劃吸引了那些希望在頭幾年少付點房貸的人，這樣他們就可經挪出資金用於其他用途，如購買新房的家具。當然，這個好處也是有成本的：I-O期越長，期滿後您的付款也會越高。
可選付款ARM
可選付款ARM，顧名思義，就是提供多種付款選項的ARM。這些選項通常包括支付本金和利息、只支付利息，或支付一個甚至不包括利息的最低金額。
選擇支付最低金額或僅支付利息聽起來很具吸引力。但值得記住的是，您需要在合同指定的日期內向放款人償還所有金額，而且當本金沒有償還時，利息費用會更高。如果您持續只償還少量金額，您的債務可能會不斷增長，甚至達到不可管理的水平。
ARM的優缺點
可調利率抵押貸款有很多優點和缺點。以下是一些最常見的：
優點
- 最明顯的優點是低利率，尤其是引入或引誘利率，這可以幫您省錢。不僅您的每月付款低於大多數傳統固定利率貸款，您還可以將更多資金用於償還本金。只需確保您的放款人不會因提前還款向您收取費用。
- ARM對於那些想要短期購房的人來說是很好的選擇，例如新房。或者您可能希望使用ARM來融資購買您打算翻修後出售的房屋。這讓您能在決定再次出售前支付較低的每月付款。
- 更多的錢在ARM中意味著您有更多的錢可以用來儲蓄或其他目標，例如度假或買車。
- 與固定利率借款人不同，當利率下降時您無需前往銀行或貸款人處進行再融資。因為您可能已經獲得了最好的交易。
缺點
- ARM的一個主要缺點是利率會變動。這意味著如果市場條件導致利率上升，您每月的房貸付款會增加，這會影響您的每月預算。
- ARM或許能提供靈活性，但不像固定利率貸款那樣有可預測性。固定利率貸款的借款人知道在貸款期內付款是多少，因為利率永遠不變。但是，由於ARM的利率會變動，您需要在每次利率變動時調整預算。
- 這種貸款可能對即使是最有經驗的借款人來說也很複雜。在簽訂抵押貸款合同之前，您需了解這些貸款的各種特點，例如上限、指數和利差。
優點
- 幫您省錢
- 適合短期借貸
- 允許您將錢用於其他目標
- 不需要再融資
缺點
- 由於利率上漲，付款可能增加
- 不像固定利率抵押貸款那樣可預測
- 複雜
如何確定ARM的變動利率
在初始固定利率期結束後，ARM的利率將變為可調並根據某個指數（ARM指數）加上一個固定的利差（ARM利差）進行波動。ARM指數通常是如基準利率、LIBOR、隔夜融資利率（SOFR）或短期美國國庫券利率這樣的基準利率。
雖然指數利率會變動，但利差是固定的。例如，如果指數為5%，利差為2%，那麼抵押貸款的利率將調整為7%。但是，如果指數只有2%，那麼下次利率調整時，根據貸款2%的利差，利率將降至4%。
ARM的利率是由反映經濟狀態的指數和放款人收取的額外固定利差決定的。
可調利率抵押貸款與固定利率抵押貸款
與ARM不同，傳統的或固定利率抵押貸款在貸款期間保持相同的利率，可能為10年、20年、30年或更長時間。在一開始利率通常會高於ARMs，這使得ARMs在短期內更具吸引力和可負擔性。然而，固定利率貸款保證借款人的利率永遠不會上漲到無法支付貸款的程度。
使用固定利率抵押貸款，每月付款保持不變，儘管根據貸款的攤還時間表，支付的利息或本金會隨時間變化。
如果利率下降，有固定利率貸款的房主可以進行再融資，用新的低利率償還舊貸款。
貸款人需用書面形式將所有與您感興趣的ARM相關的條款和條件告知您。這包括有關指數和利差的資訊，您的利率將如何計算以及多久可以變動一次，是否有設置上限，您可能需支付的最高金額，及其他重要考量，例如負攤還。
ARM適合您嗎？
如果您打算在有限的時間內保留貸款，並且能夠承受利率上升，那麼ARM可能是一個聰明的財務選擇。簡而言之，可調利率抵押貸款適合以下類型的借款人：
- 那些打算短期持有貸款的人
- 那些預計收入會有所改善的人
- 任何能夠且願意在短的時間內還清貸款的人
在很多情況下，ARM設有限制利率在任何給定時間或總共上升多少的利率上限。週期性利率上限限制了利率每年變動的幅度，而終身利率上限則限制了貸款期限內利率增加的幅度。
值得注意的是，有些ARM設有支付上限，限制了每月住房貸款付款在金額上的增幅。這可能會導致一個叫做負攤還的問題，如果您的每月付款不足以支付貸款人變動的利率。由於負攤還，即便您已按要求進行了每月付款，您仍需支付的金額可能會增加。
為什麼可調利率抵押貸款不明智？
可調利率抵押貸款並不適用於所有人。是的，它們有吸引力的介紹利率可以讓您獲得更大的貸款來買房。然而，很難在付款頻繁變動時進行預算編制，如果利率猛漲，特別是在沒有上限的情況下，您可能面臨嚴重的財務困境。
ARM是怎麼計算的？
一旦初始固定利率期結束，借貸成本將根據參考利率（例如基準利率、倫敦銀行間同業拆借利率（LIBOR）、隔夜融資利率（SOFR）或短期美國國庫券利率）浮動。此外，放款人還會加收一個固定的利差，稱為ARM利差。
ARMs什麼時候首次提供給房主？
ARMs存在已有數十年，最早於1980年代初提供給美國人，一種長期房屋貸款選項，其利率可波動。
早在1970年代引入此類貸款的嘗試因國會擔心這會使借款人無法承擔抵押貸款付款而告吹。然而，在那個年代後期，儲蓄行業的惡化促使當局重新考慮他們最初的抵制態度，變得更靈活。
結論
借款人在尋求為購買房屋或其他類型的房產提供融資時有很多選擇。您可以在固定利率貸款和可調利率貸款之間進行選擇。雖然前者為您提供了一些可預見性，但ARM在一定時期內提供了較低的利率，然後在基於市場條件波動之前開始浮動。有不同類型的ARM可供選擇，並且它們有其優缺點。但請記住，這類貸款更適合某些類型的借款人，包括那些計畫短期持有房產的或在調整期開始前償清貸款的人。如果不確定，請與財務專家討論您的選擇。