什麼是 5/1 混合可調利率抵押貸款 (5/1 ARM)？
5/1 混合可調利率抵押貸款 (5/1 ARM) 始於五年的固定利率期，之後利率將每年調整一次。術語中的「5」指的是固定利率的年數，而「1」指的是之後利率調整的頻率（每年一次）。因此，月供可能會在五年後大幅上升。
主要要點
- 5/1 混合可調利率抵押貸款 (ARM) 提供首五年的固定利率，之後每年調整一次。
- 當 ARM 調整時，利率會根據它們的邊際利率及其所依附的指數而變化。
- 在首期期間，房主通常享有較低的抵押貸款支付。
- 對於偏好抵押貸款支付和利率成本穩定性的房主來說，固定利率抵押貸款可能是更好的選擇。
混合可調利率抵押貸款（如 5/1 混合 ARM）的運作方式
5/1 混合 ARM 可能是最受歡迎的可調利率抵押貸款類型，但並不是唯一的選擇。還有 3/1、7/1 和 10/1 ARM 等選項。這些貸款分別提供三年、七年或十年的初始固定利率，之後每年調整一次。
這種抵押貸款也被稱為五年固定期 ARM 或五年 ARM，其特點是根據指數加上邊際利率進行調整。混合 ARM 在消費者中非常受歡迎，因為它們的初始利率可能顯著低於傳統固定利率抵押貸款。大多數貸款機構至少提供一種這樣的混合 ARM，其中，5/1 混合 ARM 是特別受歡迎的一種。
還有其他 ARM 結構，如 5/5 和 5/6 ARM，它們分別具有五年的初始期，之後每五年或每六個月調整一次。值得注意的是，15/15 ARM 在十五年後調整一次，然後在貸款的剩餘期間保持固定利率。較不常見的是 2/28 和 3/27 ARM。前者僅在前兩年適用固定利率，之後 28 年採用可調利率；後者在前三年適用固定利率，接下來的 27 年每年進行調整。這些貸款中有些每六個月調整一次，而不是每年一次。
混合 ARM 在設定年份內具有固定利率，之後的延長期內利率可調整。
5/1 混合 ARM 的例子
當 ARM 調整時，利率會根據邊際利率和其所依附的指數變化。如果 5/1 混合 ARM 的邊際利率為 3%，指數為 3%，那麼它將調整為 6%。
不過，5/1 混合 ARM 的完全指數利率的調整程度通常受到利率上限結構的限制。完全指數利率可以連接到多個不同的指數，而這個數字是可變的，但邊際利率在貸款期限內是固定的。
借款人可通過 5/1 混合 ARM 在月供上節省大量款項。假設房價為 $300,000 並付 20% 的首付款 ($60,000)，擁有非常良好/優秀信用的借款人可以在貸款上節省 50 至 150 個基點，每月支付的 $240,000 貸款可節省超過 $100 當然，這個利率可能會上升，因此借款人應該預計到月供的上升，準備在利率上升時出售房屋，或準備進行再融資。
注意
從 ARM 轉為固定利率抵押貸款時，慎重考慮新貸款的期限非常重要，因為它可能對擁有房產的總利息支付產生顯著影響。
5/1 混合 ARM 的優缺點
在大多數情況下，ARM 提供較低的初始利率，與傳統的固定利率抵押貸款相比，這些貸款對計劃在家裡居住短期內的買家來說非常理想，他們計劃在初始期結束前出售房屋。對於計劃在初始利率到期之前進行再融資的買家來說，5/1 混合 ARM 也是不錯的選擇。儘管如此，像 5/1 這樣的混合 ARM 比標準 ARM 具有更高的利率。
優點
- 初始利率低於傳統固定利率抵押貸款
- 在調整前利率可能下降，導致支付較低
- 適合短期居住房主
缺點
- 利率高於標準可調利率抵押貸款 (ARM)
- 當抵押貸款調整時，利率可能上升
- 可能因個人問題或市場力量陷入無法承受的利率上調陷阱
利率也可能下降，降低借款人的月供。但在許多情況下，利率將上升，增加借款人的月供。
如果借款人以在利率重置前出售或再融資的意圖拿出 ARM，那麼個人財務或市場力量可能會困住他們在貸款中，可能會面臨無法承受的利率上調。考慮 ARM 的消費者應該自我教育，了解它們的運作方式。
5/1 混合 ARM vs. 固定利率抵押貸款
對於一些購房者來說，5/1 混合 ARM 可能是一個不錯的貸款選擇。但對於其他人來說，固定利率抵押貸款可能更合適。固定利率抵押貸款在貸款期限內有一個固定利率。這個利率不與基準或指數利率掛鉤，也不會改變；第一次付款的利率與最後一次付款的利率相同。
固定利率抵押貸款對某些類型的購房者可能有優勢。例如，如果您對抵押貸款利率的可預測性和穩定性感興趣，那麼您可能會傾向於固定利率貸款，而不是 5/1 混合 ARM。將它們並排比較可以更容易地決定貸款選項。
5/1 混合 ARM vs. 固定利率抵押貸款
| 5/1 混合 ARM | 固定利率抵押貸款 |
|---|---|
| 貸款的利率在初始固定利率期後調整。 | 利率在貸款期限內保持不變。 |
| 隨著利率調整，每月付款可能增加或減少。 | 每月付款可預測，不會因變動的利率而波動。 |
| 隨著利率調整，較難估計借款的總成本。 | 購房者可以估計貸款期內的總借款成本。 |
5/1 混合 ARM 是一個好主意嗎？
對於不打算在家裡長期居住或者對在利率調整前能夠再融資至新貸款充滿信心的購房者來說，5/1 混合 ARM 可能是一個不錯的選擇。如果利率保持較低並且指數利率的調整較小，那麼 5/1 混合 ARM 比固定利率抵押貸款可能更節省成本。
但重要的是要考慮再融資的可行性以及您準備轉到新貸款時的利率。如果利率上升，那麼再融資至新的固定利率貸款或甚至新的 ARM 可能不會帶來太多利息節省。
如果您不打算再融資，並且不打算搬家，那麼若利率調整大幅提高月供時，這對您的預算是否可行則變得非常重要。如果月供超出您的預算負擔能力，您可能被迫出售房產或再融資。在最壞的情況下，如果您無法償還貸款，您可能會面臨止贖風險。
如果您有興趣從 5/1 混合 ARM 轉為固定利率抵押貸款，請考慮根據您的信用記録和收入可能獲得的利率，以確定這是否值得。