什麼是有效總收入 (Effective Gross Income, EGI)?
有效總收入 (EGI) 是潛在總租金收入加上其他收入，減去出租物業的空置及信用成本。
EGI 的計算方法是將投資物業的潛在總收入加上該物業產生的其他形式收入，然後減去空置和收款損失。
理解有效總收入 (EGI)
EGI 是決定出租物業價值和該物業可以產生的真實正現金流的一個關鍵變量。租金現金流不是一個簡單的計算，它包括所有由物業產生的收入形式，扣除租金收入涉及的現實成本。如果我們看 EGI 公式中的變量，我們可以看到租金收入在現實世界中的運作方式。
重點摘要
- 有效總收入是通過將潛在總租金收入加上其他收入，減去出租物業的空置和信用成本來計算的。
- EGI 是決定出租物業價值及其可產生的真實正現金流的關鍵。
- 潛在總租金收入是指投資者在不考慮租賃物業相關負面情況的情況下，可能會收到的假設金額。
- 來自出租物業的其他收入最常見的例子包括儲物單位、寵物費用、月度停車許可證和場所內自動售貨機等。
EGI 公式解析
潛在總租金收入
潛在總租金收入是指在沒有任何常見租賃困境下，投資者可能會收到的假設金額。這假設您的出租物業全年每天都被租賃，且租戶會支付租約中記錄的協定租金。例如，如果協定租金為每月 2,000 美元，則潛在總租金收入為 24,000 美元。
出租物業產生的其他收入
什麼構成了由出租物業產生的「其他」收入呢？以下是一些最常見的非直接來自租金支付的現金流來源：
- 場所內投幣式洗衣機
- 場所內自動售貨機
- 月度停車許可證
- 儲物單位
- 寵物費用
- 滯納金
空置成本
在現實生活中，一個單位並不總是在整個年度內被租賃。空置成本是指由於「空置」而房主沒有收到租金的時期。空置成本是房主預估其單位將會沒有租戶的時間。如果房主已經管理投資物業一段時間，這個成本可以根據其管理經驗或行業數據進行估計。
信用成本
信用成本是指在出租單位被佔有但房主未收到約定的租金支付時發生的情況。租戶沒有支付租金，或未完全支付。如同空置成本一樣，這個金額將是一個基於歷史數據的估計值。
EGI 重要性
EGI 對於房地產投資者來說是必要的，因為最終他們需要知道所考慮購買的物業是否產生足夠的正現金流，以覆蓋月度經營費用以及為購買物業而可能承擔的任何抵押或擔保。