常規抵押貸款或貸款是什麼？
常規抵押貸款是通過私人貸款機構進行的房屋買家貸款。與聯邦住房管理局 (FHA) 貸款相比，常規貸款通常需要更高的信用分數才能獲得資格。
常規貸款不是由政府機構提供或擔保的。相反，這些抵押貸款通過私人貸款機構（如銀行、信用社和抵押貸款公司）提供。
然而，一些常規抵押貸款可以由兩個政府支持的企業 (GSE) 擔保：聯邦國家抵押協會 (Fannie Mae) 和聯邦住房貸款抵押公司 (Freddie Mac)。
關鍵要點
- 常規抵押貸款或常規貸款是未由政府機構提供或擔保的房屋買家貸款。
- 它通過私人貸款機構或兩個政府支持的企業 (GSE) 提供或擔保：Fannie Mae 和 Freddie Mac。
- 潛在借款人需要完成正式的抵押貸款申請並提供所需的文件、信用記錄和當前的信用分數。
- 常規貸款利率可能高於政府支持的抵押貸款，例如聯邦住房管理局 (FHA) 貸款。
了解常規抵押貸款和貸款
常規抵押貸款可以有固定或可變利率。由於常規抵押貸款或貸款未由聯邦政府擔保，因此通常具有銀行和債權人更嚴格的貸款要求。
有幾個政府機構為銀行擔保抵押貸款，例如聯邦住房管理局 (FHA)，該機構提供低首付和無結算費用。其他兩個機構是美國退伍軍人事務部 (VA) 和美國農業部 (USDA) 的農村住房服務，這兩者都不需要首付。然而，借款人必須滿足這些計劃的要求。
2023 年 5 月，Fannie Mae 和 Freddie Mac 的住房貸款的預付費用有所變化。信用分數較高的購房者（如 740 或以上）的費用增加，而信用分數較低的購房者（如低於 640）的費用減少。另一項變化是：您的首付款將影響您的費用。首付款越高，費用越低，但這仍將取決於您的信用分數。Fannie Mae 在其網站上提供貸款級別價格調整信息。
常規抵押貸款示例
如果您滿足獲得常規抵押貸款的相對嚴格要求，這可能是一種經濟實惠的方式來借錢購買房產。
例如，如果您申請了一筆常規抵押貸款來購買價值 50 萬美元的房屋，支付了 10 萬美元的首付（即 20%），並且擁有 650 的良好信用分數，您可能會獲得一個鎖定利率為 5.50% 的常規抵押貸款。這將相當於 30 年貸款的月供約為 2,271 美元，僅包括本金和利息支付。
常規抵押貸款與 FHA 抵押貸款
常規抵押貸款與 FHA 抵押貸款的主要區別在於，FHA 貸款旨在使低至中等收入的借款人更容易實現擁有住房的目標，即使他們可能因信用歷史不足或信用歷史不良或儲蓄有限而無法獲得融資。
符合條件的 FHA 貸款的借款人需要較低的首付。信用要求也不像其他抵押貸款那麼嚴格——即使是那些信用分數低於 580 的人也可能獲得融資。這些貸款不是由 FHA 自己授予的。相反，它們由 FHA 認可的貸款機構提供。
相比之下，要符合常規貸款的資格，消費者通常必須擁有完美的信用報告，沒有重大污點，信用分數至少為 620。常規貸款的利率根據首付金額、消費者選擇的抵押產品和當前的市場條件而有所不同。
常規貸款與合規貸款
常規貸款經常被錯誤地稱為合規抵押貸款或貸款。儘管兩者之間有重疊，但它們是不同的類別。
合規抵押貸款是指其基本條款和條件符合 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的資金標準的貸款。這些標準中最主要的是由聯邦住房金融局 (FHFA) 每年設定的美元限額。在美國大陸的大部分地區，2024 年貸款不得超過 766,550 美元（高於 2023 年的 726,200 美元）。
因此，儘管所有合規貸款都是常規貸款，但並非所有常規貸款都符合合規要求。例如，一筆 80 萬美元的巨額抵押貸款是常規抵押貸款，但不是合規抵押貸款，因為它超過了 Fannie Mae 或 Freddie Mac 擔保的金額。
2023 財年結束時，有 750 萬家庭擁有 FHA 保險抵押貸款。常規抵押貸款的二級市場非常龐大且流動性強。大多數常規抵押貸款被打包成通過抵押支持證券 (MBS) 的形式，這些證券在一個稱為待公告 (TBA) 市場的成熟前市場中交易。許多這些常規通過證券進一步被證券化為抵押擔保債務 (CMOs)。
常規抵押貸款的類型
常規抵押貸款有幾種類型，用於描述它們的術語可能會讓人困惑。以下是最常見的類型。
- 合規常規貸款：如上所述，合規常規貸款是符合 Fannie Mae 和 Freddie Mac 標準的貸款。
- 巨額貸款：巨額貸款允許您借款超過合規貸款的最大貸款限額。然而，它們通常需要更高的信用分數、更低的債務收入比 (DTI) 和更大的首付。
- 組合貸款：組合貸款是貸款機構選擇保留在其自有組合中的常規貸款，而不是在二級市場出售。
- 次級貸款：合規貸款要求您的 DTI 低於 50%，信用分數為 620 或更高。但是，如果您的信用未達到標準，您可能會符合次級抵押貸款的資格。
- 攤還常規貸款：這些貸款是完全攤還的，給予購房者從開始到結束的固定月供。
- 可調利率貸款：使用可調利率抵押貸款，您將在設定期限內獲得固定利率，通常為三到十年。之後，您的利率每年都會有所變動。
申請常規抵押貸款所需的文件
自 2007 年次級抵押貸款崩潰以來，貸款機構已經收緊了貸款資格，但總體而言，大多數基本要求沒有變化。潛在借款人需要完成正式的抵押貸款申請（通常需要支付申請費），然後向貸款機構提供必要的文件，以便對其背景、信用記錄和當前信用分數進行詳細審查。
沒有任何房產是 100% 融資的。在檢查您的資產和負債時，貸款機構不僅希望了解您是否能夠負擔每月的抵押貸款支付，這通常不應超過您總收入的 35%。貸款機構還希望了解您是否能夠支付房產的首付款（如果有，是多少）以及其他前期成本，例如貸款發起或承銷費用、經紀費和結算或結算費用，這些費用都會大大增加抵押貸款的成本。所需的文件包括：
1. 收入證明
這些文件將包括但不限於：
- 顯示收入和年初至今收入的 30 天工資單
- 兩年的聯邦納稅申報表
- 所有資產賬戶的 60 天或季度對賬單，包括您的支票、儲蓄和任何投資賬戶
- 兩年的 W-2 報表
借款人還需要準備好提供任何額外收入的證明，例如贍養費或獎金。
2. 資產
您需要提供銀行對賬單和投資賬戶對賬單，以證明您有資金支付房產的首付款和結算費用，以及現金儲備。如果您從朋友或親戚那裡收到資金來協助支付首付款，您需要提供贈與信，證明這些不是貸款，無需償還。
3. 就業驗證
貸款機構希望確保他們只貸款給有穩定收入的借款人。您的貸款機構將希望看到您的工資單。自僱借款人需要提供有關其業務和收入的更多文件。
4. 其他文件
您的貸款機構需要複印您的駕駛執照或州身份證，並需要您的社會安全號碼和簽名，以允許貸款機構調取您的信用報告。
常規抵押貸款的利率
常規貸款利率可能高於政府支持的抵押貸款，例如 FHA 貸款（儘管這些貸款通常要求借款人支付抵押貸款保險費用，但從長遠來看，這些貸款可能同樣昂貴）。
常規抵押貸款的利率取決於幾個因素，包括貸款的條款——其期限、金額以及利率是固定還是可調——以及當前的經濟或金融市場條件。抵押貸款機構根據其對未來通脹的預期來設定利率；抵押貸款支持證券的供需也會影響利率。抵押貸款計算器可以向您展示不同利率對您每月付款的影響。
每月付款
$ 1,949.63 /月 30 年
本金和利息：$ 1,564.96
房產稅：$ 256.67
房主保險：$ 128.00
貸款金額：$352,000.00
抵押貸款利息*：$211,385.63
抵押貸款總額*：$563,385.63
*假設固定利率。可變利率可能會給您更低的初始利率。了解更多請點擊這裡。
當聯邦儲備局通過針對更高的聯邦基金利率使銀行借款成本更高時，銀行反過來將更高的成本轉嫁給客戶，消費者貸款利率（包括抵押貸款利率）往往會上升。
通常與利率相關的是點數，即支付給貸款機構（或經紀人）的費用。您支付的點數越多，利率就越低。1 點數費用相當於貸款金額的 1%，並將利率降低約 0.25%。
決定利率的最後一個因素是個別借款人的財務狀況：個人資產、信用評級以及他們能為要融資的房產支付的首付款的數額。
計劃在房產中居住 10 年或以上的購房者應考慮支付點數，以保持抵押貸款的利率在貸款期限內較低。
常規抵押貸款或貸款的特殊考慮
這類貸款並不適合所有人。以下是可能符合常規抵押貸款資格的人和不符合資格的人的一覽。
誰可能符合資格
具有良好信用和穩定財務狀況的人通常符合常規抵押貸款的資格。更具體地說，理想的候選人應該具備：
- 公平或更好的信用分數。信用分數是借款人還款能力的數字表示。信用分數包括借款人的信用歷史和逾期付款的次數。批准所需的最低信用分數為 620 甚至更高。此外，分數越高，貸款利率越低，最好的條款保留給那些具有優秀信用分數的人。
- 可接受的債務收入比 (DTI)。這是您每月債務支付（如信用卡和貸款支付）與每月收入的比率。理想情況下，DTI 比應該在 36%左右，且不超過 43%。換句話說，您應該將每月收入的不到 36% 用於債務支付。
- 至少 20% 的房價首付款。貸款機構可以接受較少的首付款，但如果他們這樣做，通常要求借款人購買私人抵押貸款保險並每月支付保險費，直到他們在房屋中擁有至少 20% 的股權。
誰可能不符合資格
總體而言，剛剛開始生活的人、債務稍多的人以及信用評級一般的人往往難以獲得常規貸款。更具體地說，以下情況可能會使這些抵押貸款變得困難：
- 在過去四年內經歷破產或在過去七年內經歷止贖
- 信用分數低於 620
- 債務收入比高於 43%
- 首付款少於房價的 20% 甚至 10%
然而，如果您的貸款申請被拒，請務必要求書面理由。您可能符合其他計劃的資格，這些計劃可以幫助您獲得抵押貸款的批准。
例如，如果您沒有信用歷史並且是首次購房者，您可能符合 FHA 貸款的資格。FHA 貸款專為首次購房者量身定制。因此，FHA 貸款具有不同的資格和信用要求，包括較低的首付。
聯邦住房管理局 (FHA) 貸款和常規貸款有什麼區別？
FHA 貸款旨在使低至中等收入的借款人能夠更容易地實現擁有住房的目標，即使他們可能因信用歷史不足或信用歷史不良或儲蓄有限而無法獲得融資。常規貸款的利率可能高於政府支持的抵押貸款（例如 FHA 貸款），您需要較高的信用分數和首付才能符合資格。
選擇 FHA 貸款還是常規貸款更好？
如果您擁有良好或優秀的信用，常規貸款通常更好，因為您的抵押貸款利率和私人抵押貸款保險 (PMI) 費用將會降低。但是，如果您的信用分數在 500 分至 600 分之間，FHA 貸款可能是完美的選擇。對於信用較低的借款人來說，FHA 通常是更便宜的選擇。不過，值得檢查兩種選擇，因為最好的貸款方式可能取決於多種因素。
常規貸款需要什麼信用分數？
根據 Fannie Mae 的說法，常規貸款通常需要最低信用分數為 620，但這取決於貸款機構。銀行可能更願意向那些支付了大量首付款的人貸款。
總結
常規抵押貸款或常規貸款是未由政府機構提供或擔保的房屋買家貸款。它們通常與 FHA 貸款相比較，FHA 貸款旨在幫助低收入家庭或信用分數低或儲蓄不足的人獲得抵押貸款。
常規抵押貸款由私人貸款機構或兩個政府支持的企業 (GSE) 提供：Fannie Mae 和 Freddie Mac。潛在借款人需要完成正式的抵押貸款申請，並提供所需的文件、信用歷史和當前的信用分數。除非您擁有優秀的信用評級，否則常規貸款的利率往往高於政府支持的抵押貸款，例如 FHA 貸款。