什麼是經濟折舊（Economic Depreciation）？
經濟折舊是一種衡量因為有影響力的經濟因素導致資產在市場價值上隨時間減少的指標。這種形式的折舊通常與房地產有關，其價值可能因為鄰近不利建設、道路封閉、社區品質下降或其他負面影響而減少。
經濟折舊不同於會計折舊。在會計折舊中，資產根據設定的時間表在特定時間內被分期計入費用。
經濟折舊的運作方式
經濟折舊是衡量因為有影響力因素影響資產市場價值而導致價值減少的指標。資產所有者在尋求以市場價值出售資產時，可能會更仔細地考慮經濟折舊而不是會計折舊。
經濟折舊會影響資產在市場上的出售價值，資產所有者可能會跟蹤和記錄其變化。在企業會計中，經濟折舊通常不會在財務報表上標註，因為會計師通常使用賬面價值作為主要報告方法。
有幾種情況下，經濟折舊在財務分析中會被考慮。房地產是最常見的例子，但分析師也可能在其他情況下考慮它。經濟折舊也可以成為預測未來商品和服務收入的因素。
重要要點
- 經濟折舊是衡量因為有影響力的經濟因素導致資產市場價值隨時間減少的指標。
- 經濟折舊可以在不同情況下進行分析。
- 尋求在公開市場上出售資產的資產所有者可能會關注經濟折舊。
- 經濟折舊與會計折舊不同，後者在設定的時間表內逐漸減少價值。
經濟折舊與會計折舊
計算經濟折舊並不像會計折舊那樣簡單。在會計折舊中，根據設定的折舊時間表，某一有形資產的價值隨時間減少。而經濟折舊並不是根據統一或預定的時間表，而是基於有影響力的經濟因素。
經濟折舊通常發生在房地產中。在經濟衰退或整體房地產市場下跌期間，經濟折舊可能會導致房地產市場價值下降。房地產市場環境可以影響房地產估值，但個別估值也可能受到不利的鄰近建設、道路封閉、社區品質下降或其他負面影響的影響。任何類型的負面經濟因素都可能導致經濟折舊，因而導致評估價值下降。從一次評估到另一個評估的價值差異可以顯示房產的經濟折舊。
評估是理解經濟折舊的關鍵。所有類型的資產都可以進行評估，而評估通常是經濟折舊的最大決定因素。
財務分析師在預測未來的預計和現金流時也可能考慮經濟折舊。在這些情況下，經濟折舊將基於由於負面經濟因素導致的商品或服務預期收入的減少。
會計折舊
當人們談論折舊時，通常是指會計折舊。會計折舊是將資產成本在其使用壽命內進行分配，以使其費用與收入生成保持一致。企業還會考慮稅收優惠來創建會計折舊時間表，因為根據美國國稅局（IRS） 的規定，資產折舊是可扣除的業務費用。
大多數企業將資產的簿記價值折舊到0，因為他們認為資產的價值和費用已經與其預期使用壽命內生成的收入完全匹配。公司可能會選擇在資產完全折舊後保持其部分簿記價值。
資產的簿記價值和市場價值通常非常不同。資產的經濟價值或市場價值可能不會在財務報表上報告，但這是公司如果選擇出售資產時可能獲得的價值。
折舊與增值
總的來說，經濟折舊和經濟增值都可以影響資產的市場價值。在某些情況下，從一次評估到另一次評估可能顯示出價值增加。這將是負折舊或正增值的結果。
在2008年信用危機和房地產市場崩潰期間，次級貸款要求低或無首付與房價大幅下降相結合，導致大量美國房主因為經濟折舊而負債超過其房屋實際價值。
在2008年房地產危機期間，像拉斯維加斯這樣受影響最大的地區，房屋價值貶值高達60%。
從假設上講，經濟影響也可能導致價值增加或經濟增值。在2008年金融危機的高峰期之後，監管機構和中央銀行採取措施改善房地產市場的經濟狀況，這導致房地產價值從一次評估到下一次評估顯著增值。
資產估值
所有類型的資產都受經濟折舊和經濟增值風險的影響。公司和投資者可能需要以不同的方式分析和跟蹤這些影響。一家公司不一定總是關心經濟折舊如何影響其有形資產的市場價值。然而，公司和投資者肯定會關心市場影響如何影響其高度流動性資產，如股票、債券和貨幣市場賬戶。
公司會更密切地跟蹤其賬面價值上的資產折舊和增值，因為這對其整體業績產生更大的影響。投資者當然也會定期關注其投資組合中資產的經濟折舊和增值，因為這可能對其一天到下一天的淨資產產生重大影響。
對於資產所有者而言，流動性也是分析經濟折舊和增值的因素。房地產資產可能會因經濟效應而在年與年之間出現更大的價值變化。投資者可能會以不同的方式看待其更流動性資產的經濟折舊或增值，因為經濟因素可以從一天到下一天影響價值。