侵佔（Encroachment）是什麼？
「侵佔」這個術語指的是房地產中的一種情況，即房產所有者違反其鄰居的產權，故意或無意地在鄰居的土地或房產上建造或擴建結構。侵佔通常是沿著有爭議的地產邊界發生的問題，在這種情況下，一個人故意選擇違反其鄰居的邊界，或者當房產所有者不知道其邊界的情況。
關鍵要點
- 當房產所有者在其鄰居的地產線之外建造或擴建結構時，侵佔就發生了。
- 房產所有者可能出於故意或無意對鄰居的地產進行侵佔。
- 結構性侵佔發生在房產所有者將結構建造或擴展到公共空間時。
- 通過土地測量可以明確邊界和地產線。
- 雖然類似，但地役權是雙方同意的，並向合法地產所有者提供公平補償。
了解侵佔
房產和土地測量是房屋所有權的一個重要部分。不僅有助於確定房地產價值，還有助於確定地產線和邊界。專業測量員負責完成這些測量。許多房主在申請抵押貸款時會進行第一次測量，因為貸款機構要求確保貸款與房產價值相符。房產所有者可以隨時進行測量，尤其是當有人對地產線提出爭議或進行侵佔時。
大多數抵押貸款機構要求土地測量作為批准過程的一部分，以確保貸款與房產價值相符。
當有人越過測量中確定的邊界，違反了另一個房產所有者的產權時，就會發生侵佔。侵佔他人財產類似於擅自進入，即在沒有明確許可的情況下進入他人的地盤。如果房主在其鄰居的地盤上建造新結構、增加現有結構或將圍欄擴展到合法邊界之外，這就是對鄰居的侵佔。
一些房產所有者故意超越其地產線侵佔鄰居。他們在明知地產線的情況下建造圍欄或對房屋進行擴建。然而，大多數情況下，侵佔是無意的，即房產所有者不知情或對合法邊界有錯誤的信息。例如，房產所有者可能會在無意中侵佔鄰居的地產，讓樹籬或樹枝生長超過地產界限。
結構性侵佔發生在房產所有者將結構建造或擴展到公共領域（如人行道或道路）時。在大多數情況下，人行道和住宅街道通常是市政政府擁有的公共財產。這意味著如果房產所有者在公共財產上建造車道或種植景觀元素（樹木、灌木和花卉），政府可能會拆除這些結構。此外，房產所有者可能不會因拆除其結構所造成的任何損失而獲得補償。
特別考慮
由於房產測量列出了包括計量點和邊界在內的房產物理佈局，測量中的錯誤信息可能導致對鄰居土地的物理入侵。無意侵佔問題有時可以通過雙方的一次簡單對話來解決。不過，如果對方認為其產權受到侵犯的分歧仍然存在，問題可能會被提交法院解決。
雖然侵佔可能在違反者不知情的情況下發生，但房產所有者在豎立任何可能接近邊界的結構之前，應進行盡職調查。希望在其地產線附近進行變更的房產所有者，可以選擇與鄰居交談或進行土地測量，以確保施工在自己的地產邊界內進行。
侵佔與地役權
人們常常將侵佔和地役權混淆。兩者都涉及房產所有者對鄰居地產的擴展。雖然侵佔是未經許可的使用鄰居的地產，但地役權是雙方同意的。在許多情況下，對地役權負責的一方會補償另一位鄰居。例如，當房產所有者明確允許鄰居通過其財產接觸附近的海灘時，就是地役權的例子。