125% 貸款是什麼？
125% 貸款是一種類似槓桿操作的貸款，通常是一種用於再融資房屋的抵押貸款，允許屋主借款金額相當於其房屋評估價值的125%。
例如，如果一個房屋價值300,000美元，則125%貸款將給予借款人375,000美元的資金。
關鍵要點
- 125% 貸款是一種抵押貸款，其金額等於用作擔保的房產價值的1.25倍。
- 這類貸款在1990年代很受歡迎，125%及類似貸款在2007–08年的房市泡沫期間變得越發風險高且難以管理。
- 由於貸款人面臨的風險，125%貸款的利率顯著高於傳統抵押貸款。
- 如今，125%貸款不太常見，但仍有一些貸款人提供這種類型的貸款。
125% 貸款如何運作
在財務術語中，125%貸款的貸款與價值（LTV）比率為125%。LTV比率是將貸款金額與作為擔保的房產經評估後的價值做比較，用以判斷貸款的違約風險。125%貸款被認為比LTV比率小於100%的貸款風險更高。事實上，對於傳統抵押貸款而言，貸款金額通常不超過房產價值的80%。
因此，按照貸款人使用的基於風險的定價方法，LTV比率為125%的貸款將比LTV比率較低的貸款利率高出許多，甚至可能高達兩倍。
使用125%貸款進行再融資
通常，在再融資其房屋以獲取比房屋淨值更多的現金時，屋主會選擇125%貸款。他們的動機可能是用這筆貸款來償還其他利率更高的債務，例如信用卡債務。
但由於125%貸款具有高利率且可能還會有額外費用，因此任何考慮這類貸款的人都應該計劃多比較不同貸款的條款，以獲得最優惠的條件。
如果您的目標是獲取現金來償還其他債務，而您無法獲得125%貸款資格（或您決定不想要這類貸款），那麼您可能仍會考慮房產淨值貸款。您不會獲得這麼多的現金，但利率可能會低得多，您可以用它來償還至少一部分高利率的債務。另一個選擇是現金再融資。
125%貸款的優缺點
125%貸款的優點是它可以使屋主，尤其是那些沒有積攢太多房屋淨值或房產實際價值下降的屋主，獲得比其他貸款更高的現金。
缺點是—對借款人和貸款人來說—與較小的貸款相比，風險增加。借款人將承擔更多債務，而貸款人則在出現違約的情況下面臨更多風險。如果借款人違約，貸款人可以取消抵押並出售房產，但貸款人很可能無法收回所有資金。
125%貸款的歷史
125%貸款在1990年代首次流行起來，某些情況下針對的是那些低風險、高信用分數的借款人，他們想借超過可利用房屋淨值的金額。與其他因素一起，125%貸款在2007–08年住房危機中發揮了作用。由次級抵押貸款危機引發的全國房地產市場崩盤，導致許多人被套牢—也就是他們欠款比房屋實際價值還高。
隨著房價下跌，一些想要再融資的屋主發現他們不再擁有足夠的房屋淨值來獲得新的貸款。此外，即使他們設法出售房產也無法收回損失。
已過期的聯邦”可負擔貸款計劃” (HARP)於2009年3月推出，作為一種提供救濟的方式。它允許那些房屋價值低於貸款額的屋主，但其他方面表現良好且抵押貸款按時付款，申請再融資。通過HARP，欠款高達房屋價值125%的屋主可以以較低利率再融資，幫助他們償還債務，擺脫財務困境。
最初，欠款超過這一比例的屋主無法申請。但是最終，即使是125% LTV的上限也被移除，允許更多屋主申請HARP貸款。在多次延長後，HARP於2018年12月結束。
125%融資意味著什麼？
通常，在再融資房屋時，屋主可以選擇125%貸款，這意味著他們可以借款相當於房屋評估價值的125%。這種融資方式在房屋價值低於所欠款項時發揮作用。
90% LTV 能做到嗎？
90% LTV 意味著90%的貸款與價值比率。這是抵押貸款與房屋價值之間的比較。例如，一棟價值300,000美元的房屋和270,000美元的抵押貸款，將具有90%的貸款與價值比率。要達到這一點，您需要支付相當於房屋價值10%的首付款：30,000美元。在美國，多數房屋需要支付20%的首付款。在此示例中，這將導致LTV為80%。
我能在不再融資的情況下提取房屋淨值嗎？
是的，您可以在不再融資的情況下提取房屋淨值。這些方式包括房屋淨值貸款（home equity loans）、房屋淨值信用額度（HELOCs），以及房屋淨值投資（home equity investments）。