什麼是國家徵用權（Eminent Domain）？
國家徵用權是政府擁有的一種權力，可以徵收私人財產並將其用於公共用途，前提是給予公正的補償。這在美國和其他許多國家都存在，只是名稱不同。對於財產所有者來說，這種做法可能看起來不公平，但國家徵用權訴訟，特別是當所有者認為他們沒有得到公正補償時，相當常見。
關鍵要點
- 國家徵用權是如美國這樣的政府徵收私人財產用於公共用途的權利，前提是給予公平補償。包括空域、土地、合約權利到智慧財產權在內的所有東西都可能被徵收，只要能證明其公共用途。
- 不公平地使用國家徵用權，例如當財產所有者未獲得公平補償時，被稱為反向徵收。
- 可以徵收整個財產或部分財產，甚至可能進行臨時徵收。
- 曾有一些案例中，私人在偽裝為公共改善的情況下使用國家徵用權進行徵收。
理解國家徵用權
國家徵用權是根據憲法第五修正案授予的一項權利。類似的權力在大多數普通法國家也存在。在加拿大，國家徵用權被稱為「徵用」，在澳大利亞和紐西蘭被稱為「強制收購」，在英國和愛爾蘭被稱為「強制購買」。
透過徵收程序，私人財產被徵收，所有者可以挑戰徵收的合法性並解決用於補償的公平市價問題。最直接的徵收例子涉及為了公共項目徵收土地和建築物。它可能包括從私人土地中徵收的空域、水、土壤、木材和巖石，用於建設道路。
國家徵用權可以包括租賃、股票和投資基金。在2013年，市政當局開始考慮使用國家徵用權法律把水下抵押貸款從投資者手中徵收，並以更合理的價格轉售。國會通過了一項法律，禁止聯邦住房管理局為2015財政年度預算中通過國家徵用權徵收的抵押貸款提供融資。
由於合約權利、專利權、版權和智慧財產權都受到國家徵用權的約束，聯邦政府理論上可以使用國家徵用權來徵收一個社交媒體公司，例如Meta（前身為Facebook），並將其轉化為公共事業來保護人們的隱私和數據。
徵收類型
政府決定如何使用你的財產。每類使用方式的徵收、使用和補償方式不同。不幸的是，財產所有者在其財產被徵收的方式上並沒有太多發言權，且不願進入與政府的長期法律糾紛。
完全徵收
完全徵收，也被稱為全徵收，是指整塊土地被徵收。儘管得到的補償是最高的市價，許多人仍覺得沒有得到公平補償。當大型建設項目或公用設施需要整個地塊才能運行時，通常會進行完全徵收。
部分徵收
部分徵收指徵收財產的部分。這比全徵收稍微複雜，因為整體評估比單獨評估每個部分的公平價值要容易得多。政府認識到徵收某一部分財產可能會降低剩餘部分的價值，因此在部分徵收時會考慮兩個因素：被徵收財產的價值和剩餘財產的價值損失（稱為剩餘價值）。
臨時徵收
設置一段時間內徵收財產稱為臨時徵收。許多所有者認為這種類型的國家徵用權是一種租賃形式，對部分人來說這是一個新的喘息機會。一個常見的例子是，當建設項目需要取得土地的通行權時，通行權按土地的租金價值支付，並且可以為某些所有者提供穩定的收入流，這些土地在其他情況下可能無法租賃。
如果通行權要求拒絕訪問除目前被徵收部分之外的任何部分，公正的補償將支付所有受影響的部分，而不僅是直接需要的部分。
監管徵收
監管徵收可以分為兩部分：全部監管徵收和部分監管徵收。全部監管徵收是指一項法規對財產的影響達到無法使用的程度。部分監管徵收是指一項法規對財產的影響雖然沒有使其失去全部價值，但損失了一大部分。
公正補償
公正補償是你在面臨國家徵用權情況下預計獲得的金額。根據你面臨的徵收類型，政府會計算財產的價值並給予認為的公正補償，即你財產的公平市價。公平市價假設你作為賣方並不被迫賣出，而買方也願意購買但不被迫購買。這種考慮是為了確保在公正補償過程中未考慮到銷售過程中的隱性因素，比如迫切出售的所有者或因急於購買而支付過高價值的買方。有些人認為這種評估方式不公平，因為國家徵用權的必要性表明買方比賣方需要財產更多，或被徵收財產的人需要出售。
公正補償取決於一些因素，包括任何土地改良的價值，由於徵收導致的任何殘留損害，以及所謂的利益。利益是編制公正補償時的一個不常見的組成部分，用於抵消所獲得的總補償。
國家徵用權濫用
最高法院擴大了構成公共項目的定義，從高速公路、貿易中心、機場擴建和其他公用事業到任何使城市更具視覺吸引力或振興社區的項目。在這種公共用途的定義下，國家徵用權開始涵蓋大企業的利益。在1980年代，通用汽車徵收私人土地來建設工廠，以創造就業機會和增加稅收。
最臭名昭著的是，2000年，輝瑞（Pfizer）在康乃狄克州新倫敦市徵收一個貧困社區的住宅，建設新的研究設施。批評者對一個城市可以為了促進私人發展而徵收住宅和小型企業感到憤怒。儘管最高法院在2005年支持了這一裁決，但幾個州通過了新法律來保護財產所有者免受濫用國家徵用權的影響。輝瑞在住宅被推倒後長期放棄了其計劃。
為私人用途徵收土地在歷史上導致了嚴重的濫用。
反向徵收
關於政府對徵收或影響私人財產或資產的公正補償存在法律爭議。私人財產所有者曾經在所謂的反向徵收訴訟中起訴政府，指控政府或私營企業徵收或損壞財產但未支付補償。這已被用來獲得因汙染和其他環境問題造成的損害賠償。
例如，電力公司可能因引發的野火造成的經濟損失而被追究責任。另一個例子是，當哈維颶風期間陸軍工程兵團從休斯頓的兩個水庫釋放洪水時，房屋被蓄意淹沒，房屋所有者要求根據反向徵收索賠補償。
如果我拒絕國家徵用權會怎樣？
對於國家徵用權有一些明確的指導原則。即財產將用於公共目的，提供公正補償，並徵得財產。政府聲稱履行其憲法責任相對容易，因此通常不可能拒絕國家徵用權。大多數財產所有者能期望的是較高市價估值，或提起訴訟。
為什麼國家徵用權在第五修正案中？
國家徵用權存在於第五修正案中，以確保美國政府能獲得有益於公共利益的資產。這方面的一個例子是，如果一個城鎮需要水，而唯一可能通過的路徑是私有土地。土地所有者可能不希望管道穿過其土地，但由於這有益於公共，政府將會追求它。
是否有任何人曾經贏得過國家徵用權官司？
許多人在國家徵用權案件中贏得了訴訟，因為他們的公平市價訴求得到了賠償。這種情況下的申訴人是受害的財產所有者，可以起訴要求比政府評估的價值更高的補償，儘管這些案件時間長且費用昂貴。大多數私人財產所有者發現接受價值並繼續生活要容易得多。幾乎不可能阻止國家徵用權案件，但有時可以爭取更高的補償。
我如何保護我的財產免受國家徵用權的影響？
不幸的是，你幾乎無法保護你的財產免受國家徵用權的影響。並非總是要徵收不動產，也無法預見公共或政府的未來需求。這可能看起來不公平，但財產所有者沒有太多選擇來保護其財產免受政府的徵收。
總結
國家徵用權是聯邦、州和地方政府徵收私人財產用於公共用途的做法，在私人所有者獲得公平補償後。可以徵收整個財產或部分財產，也可以臨時徵收。圍繞財產是否應被徵收及補償是否足夠的訴訟屢見不鮮。幾乎不可能停止國家徵用權案件，但有時可以談判更高的補償。