什麼是現金再融資(Cash-Out Refinancing)?
現金再融資是一種抵押貸款再融資選項，允許您將自住房屋的淨值轉換為現金。您將獲取新的抵押貸款，其金額超過您之前的抵押貸款餘額，並且差額以現金形式支付給您。
在房地產領域，再融資通常是一種流行的過程，可以用新的抵押貸款替換現有的抵押貸款，通常會將條款擴展到更有利的借款人。通過為抵押貸款再融資，您可以減少每月的抵押貸款還款額，協商降低利率，重新協商定期貸款條款，從貸款義務中刪除或增加借款人，以及在現金再融資的情況下，從您房屋的凈值中獲得現金。
要點
- 在現金再融資中，您將獲取的新抵押貸款金額超過之前的抵押貸款餘額，差額以現金形式支付給您。
- 相比於僅更改利率和條款的再融資，現金再融資通常需要支付更高的利率或更多的點數。
- 貸款機構將根據您房產的貸款與價值比（LTV）和您的信用狀況來決定您可以獲取多少現金。
現金再融資的運作
現金再融資允許您使用房屋作為新貸款的抵押品，並獲取一些現金，創建一個金額大於您目前所欠金額的新抵押貸款。通過使用您的房屋淨值獲取現金，可以很容易地獲取資金應對緊急情況、支出和需求。
希望進行現金再融資的借款人需要找到願意與其合作的貸款機構。貸款機構會評估當前抵押貸款的條款、支付貸款所需的餘額以及借款人的信用狀況。貸款機構基於承保分析提出報價。借款人將獲取一個新貸款以還清之前的貸款，並鎖定一個新的每月分期付款計劃。超出還清抵押貸款的金額將以現金形式給予借款人。
借款人可以自由地使用現金再融資獲取的資金，但通常會用於支付大型支出，如醫療或教育費用、整合債務或作為緊急基金。
現金再融資會導致您的房屋淨值減少，這意味著貸款機構承擔了更大的風險。因此，現金再融資的結算成本、費用或利率可能比標準再融資更高。擁有美國退伍軍人事務部（VA）貸款的借款人，通常可以通過比非VA貸款更優惠的條款進行再融資。
貸款機構對您可以通過現金再融資借款的金額設有限制，通常為您房屋可用淨值的80％。
現金再融資的利弊
精明的投資者會在貸款利率降到新低時選擇再融資。儘管再融資有多種選擇，但大多數都伴隨許多額外成本和費用，因此選擇再融資的時機和決策同樣重要。
除了檢查利率和費用確保再融資是一個不錯的選擇外，還需考慮您需要現金的原因。現金再融資的一個選擇通常比無擔保債務的利率更低，如信用卡或個人貸款。然而，與信用卡或個人貸款不同，如果您無法支付抵押款或房屋價值下降導致貸款超出房屋價值，您可能面臨失去房屋的風險。
仔細考慮您需要現金的原因是否值得承擔無法償還貸款而失去房屋的風險。如果您需要現金來償還消費債務，請採取必要措施控制支出，以免陷入無窮無盡的債務重組循環。消費者金融保護局（CFPB）有許多優秀的指南來幫助您確定再融資是否適合您。
現金再融資給借款人帶來了標準再融資的所有好處，包括降低利率和潛在的其他有利修改。借款人還可以獲取現金，用於償還其他高利率債務或進行大額購買。如果利率較低或在危機時期，這可能特別有利，例如在2020-21年全球封鎖和隔離之後，較低的付款和一些額外的現金可能非常有幫助。
房屋淨值貸款和房屋淨值信貸額度（HELOCs）是現金再融資和無現金（或利率和條款）抵押貸款再融資的替代選擇。
現金再融資的例子
假設您曾經因購買價值30萬美元的房產而獲取了一筆20萬美元的抵押貸款，經過多年後，您仍然欠貸款本金10萬美元。假設房產價值未低於30萬美元，您已至少累積了20萬美元的房屋淨值。如果利率下降並且您希望進行再融資，根據承保分析，您可能可以獲批最高80％的房屋淨值。
許多人不一定希望承擔另一筆20萬美元貸款的未來負擔，但擁有淨值可以幫助您獲取現金。例如，您的貸款機構願意貸出房屋價值的75％，對於30萬美元的房屋，這將為22萬5000美元。您需要10萬美元來償還剩餘本金，這讓您額外獲取了12萬5000美元的現金。
如果您決定只獲取5萬美元的現金，您將以15萬美元的抵押貸款進行再融資，其具有更低的利率和新條款。新抵押貸款包括原貸款的10萬美元餘額加上可以以現金形式提取的5萬美元。
換句話說，您可以承擔一筆15萬美元的新抵押貸款，獲取5萬美元的現金，並開始一個新的每月分期付款計劃。這是抵押貸款優勢的體現。缺點是新抵押貸款將包括10萬美元和5萬美元的負擔，因為它們是合併在一個貸款中的。
利率和條款再融資與現金再融資的比較
如上所述，借款人在再融資時有多種選擇。最基本的抵押貸款再融資是利率和條款再融資，也稱為無現金再融資。在這種類型中，您試圖獲取較低的利率或調整貸款期限，但抵押貸款的其他方面不會發生任何變化。
例如，如果您在利率較高的幾年前購買房產，您可能會發現再融資以利用較低利率是有利的。此外，您的生活變量可能發生變化，使您能夠處理15年的貸款，即使這意味著放棄30年貸款的較低月付款。通過利率和條款再融資，您可以降低利率，調整為15年還清，或者兩者兼具。其他方面不會變化，僅僅是利率和條款的變化。
現金再融資的目標不同。您可以獲得兩次貸款之間的差額以免稅現金形式。這是可能的，因為您僅欠貸款機構原始抵押貸款的餘額。任何額外的貸款金額將在結算時以現金形式支付給您，通常為您申請後的45至60天。
相比利率和條款貸款，現金貸款通常具有更高的利率和其他成本，如點數。現金貸款比利率和條款更復雜，通常具有更高的承保標準。高信用分數和較低的相對貸款與價值比（LTV）可以緩解一些擔憂，幫助您獲得更優惠的交易。
現金再融資與房屋淨值貸款的比較
通過現金再融資，您將還清目前的抵押貸款並進入新的貸款。通過房屋淨值貸款，您將在原貸款之外獲取第二筆貸款，這意味著您現在在您的房產上有兩個留置權。這意味著有兩個分開的債權人，每個都有可能對您的房屋提出索賠。
房屋淨值貸款的結算成本通常低於現金再融資。如果您需要大量資金用於特定用途，房屋淨值信貸可以具有優勢。然而，如果現金再融資能夠獲取更低的利率，並且您計劃長期居住在您的房屋中，那麼再融資可能更有意義。在兩種情況下，請確保您能夠償還新的貸款金額，否則可能導致失去您的房屋。
抵押貸款歧視是違法的。如果您認為您因種族、宗教、性別、婚姻狀況、使用公共援助、國籍、殘疾或年齡而受到歧視，您可以採取措施，包括向消費者財務保護局（CFPB）或美國住房和城市發展部（HUD）提出報告。
什麼是房屋淨值?
房屋淨值是您的房屋市值減去任何留置權，如您在抵押貸款或房屋淨值貸款上的所欠金額。根據您所住社區或地區的房地產市場條件，您的房屋淨值可能會波動。
如何計算房屋淨值?
要計算您的房屋淨值，只需將所欠抵押貸款餘額從房產的市值中減去。例如，如果您的房屋價值為60萬美元，您欠20萬美元，那麼您的房屋淨值為40萬美元。
如何使用現金再融資的資金?
使用現金再融資的資金沒有任何限制。許多借款人用這些現金支付大額支出，例如資助教育或償還債務，或用作緊急基金。