什麼是期末整付？
期末整付是一種貸款結構，貸款人每月支付一系列的小額付款，然後在貸款期限結束時支付一筆大額款項。前期付款可能幾乎全部是貸款的利息，期末整付則是貸款的本金。這類貸款被稱為期末整付貸款。
在2007-2008年金融危機之前，期末整付房屋貸款變得普遍。它讓渴望購買房屋的人能夠負擔得起早期的按揭付款。
期末整付貸款並沒有隨著金融危機而消失，但現在更常用於商業貸款。這種貸款可以用來為一個項目提供資金，允許在早期支付較少的款項，只有在項目開始賺取投資回報時才需支付期末整付。
期末整付類似於子彈型償還。
關鍵要點
- 期末整付是一種貸款結構，使最後一筆付款遠高於先前的付款。
- 期末整付適用於房屋按揭貸款、汽車貸款和商業貸款。
- 借款人在期末整付貸款下的初始月付款較低。
- 期末整付貸款的利率通常較高，只有信用良好的借款人才能獲得。
- 期末整付可能是加權付款金額，也可能在僅付利息的還款計劃下，為應付的全部本金。
了解期末整付
如同“氣球”一詞所暗示的，這類貸款的最後一筆付款相當龐大。
近年來，期末整付在商業貸款中比在消費貸款中更為常見。這讓商業貸款人可以在早期降低成本，並用未來的收益來處理期末整付。
同樣的邏輯也被個人購房者使用，但風險更大。購房者保持短期成本低，假設其收入在期末整付到期時會大幅增長，能夠在到期前再融資按揭，或者在期末整付到期前出售房屋並償還全部按揭。
這一策略在2008-2009年金融危機中失敗，當時通過期末整付按揭購房的業主發現無法以足夠高的價格出售房屋來償還其借款。
期末整付通常打包成兩步按揭。在這種融資結構中，借款人在貸款開始時獲得較低的初始利率。然後，貸款在初始借款期後轉為較高利率。
期末整付範例
期末整付結構可應用於任何類型的債務。它最常用於按揭貸款、汽車貸款和商業貸款。
按揭貸款
期末整付按揭很少用於傳統的15年或30年按揭貸款，因為貸款人不想等那麼久才收回錢。對於期末整付按揭，貸款人更喜歡5至10年的期限。
僅付利息的期末整付按揭主要面向能夠支付大額首付款的高淨值人士。他們通常有意在期末整付到期前再融資。
期末整付貸款 vs. 可調利率抵押貸款 (ARM)
期末整付貸款有時會與可調利率抵押貸款 (ARM) 混淆。ARM 借款人在一段固定時間內獲得初始利率，通常為一年至五年。此後，利率會重新設定，並可能在貸款償還完畢前繼續定期重新設定。
ARM 的誘因是初始利率非常低，與固定利率按揭貸款相比。然而，其缺點是後期可能會有顯著更高的利率。
ARM 自動調整，而期末整付貸款則不然。
計算您的每月付款
您的每月按揭付款將取決於房屋價格、首付款、貸款期限、房地產稅、房主保險和貸款利率（高度依賴於您的信用評分）。使用以下輸入來了解您的每月按揭付款可能是多少。
輸入房價: $440,000
輸入首付款: $88,000 (20%)
選擇貸款期限: 30年
輸入年利率 (APR): 3.42%
或使用信用評分估算您的年利率。
您的信用評分
每月付款: $1,949.63/月 (30年)
本金與利息: $1,564.96
房地產稅: $256.67
房主保險: $128.00
按揭金額: $352,000.00
按揭利息*: $211,385.63
總按揭付款*: $563,385.63
*假設固定利率。變動利率可能會給您更低的前期利率。了解更多請點擊這裡。
汽車貸款
作為汽車貸款，期末整付並不常見。然而，這種結構對於急需車輛但無法立即負擔高月付款的個人特別有用。
由於汽車貸款行業的貸款限制往往不那麼嚴格，借款人通常更容易獲得這種貸款。貸款人通常對標準的最多六年的汽車貸款期限感到滿意。
商業貸款
如果企業有良好的財務歷史和信用記錄，通常更容易獲得期末整付貸款。相比於個人工資收入者，成立的企業更有可能籌集足夠的資金來償還期末整付。
因此，貸款人通常認為企業的風險比個人消費者低。
企業可以策略性地使用期末整付來融資短期需求。企業可能會在無意持有債務到期的情況下使用期末整付貸款。相反，公司可以使用這筆資金在貸款期限結束前全額償還貸款。
避免期末整付的方法
借款人有幾種方法可以擺脫即將到來的付款。除了通過支付期末整付來消滅債務外，借款人還可以：
- 重新融資貸款。貸款人可能願意與借款人合作，將債務重新轉換為另一種貸款工具或修改原協議的條款。
- 出售基礎資產。如果期末整付是由於購買資產而產生的，借款人可能被迫清算持有資產以避免貸款違約。
- 提前支付本金。雖然不是必需的，但借款人可以提前支付部分債務。任何超過利息評估的付款都將用於償還本金餘額。請與您的貸款人確認，確保沒有提前還款罰款或費用。
- 協商延長。類似於重新融資，延長將更改之前貸款的條款。然而，不同於獲得新交易，延長只是將期末整付的時間推遲。您可能會保持與之前相同的付款條款，但有不同的義務日期。
期末整付貸款通常需要抵押品。對於房屋或汽車貸款，貸款人可能需要對購買的財產設定留置權。如果您違約貸款且無法償還期末整付，貸款人有合法權利扣押該財產。
期末整付的優勢
期末整付的明顯優勢是初始付款要求低。固定期間內的每月期末整付金額通常低於全額攤銷貸款的付款金額。
付款金額的時間安排可能與借款人的收入預期相吻合。隨著借款人因職業晉升而增加的薪資，債務義務也會增加。
相比於其他貸款，期末整付或貸款的審批過程通常較短。因此，獲得貸款的行政或交易費用可能較低。借款人可能也不需要提供那麼多的文件，因為期末整付按揭通常不要求在貸款結束時進行房屋評估。
期末整付結構對某些借款人來說具有戰略優勢。例如，翻修房屋的人可以獲得較低的前期每月付款。借款人有時間在期末整付到期前翻新房屋並出售。
這讓借款人能夠為其他用途保留未來的現金流。
期末整付的劣勢
在房地產市場下跌時，期末整付可能會成為一個大問題。
隨著房價下降，房主可能無法以足夠高的價格出售其房屋來支付期末整付，並且他們可能無法以任何價格出售。
對於房屋翻修者來說，這意味著如果銷售停滯，他們會被高利率貸款困住。
借款人通常別無選擇，只能違約貸款並進入止贖，無論其家庭收入如何，當面對無法負擔的期末整付時。這導致借款人失去其房屋。
一些人可能能夠拿出另一筆貸款來支付即將到來的期末整付，但這對家庭財務造成巨大壓力。
期末整付按揭和汽車貸款可能難以重新融資，具體取決於已支付的股權金額。貸款可能只在早期支付利息。在這種情況下，儘管多年來一直按時付款，所有者可能幾乎沒有股權在房產中。
這類貸款可能更難獲得資格。由於本金付款被推遲，貸款人通常更喜歡具有高信用評分或高首付款的借款人。此外，為了補償本金義務的靈活性和貸款人增加的風險，貸款人通常對期末整付貸款收取比其他貸款更高的利率。
期末整付的優缺點
優點
- 與其他貸款類型相比，初始付款較低
- 在低收入期間購買力更大，隨收入增加的債務義務也會增加
- 與其他貸款相比，審批過程較短
- 對某些行業具有更大的戰略潛力
- 審批文件要求較少
缺點
- 如果您無法滿足貸款要求，將面臨更高的止贖風險
- 股權增長緩慢，導致貸款重新融資可能存在困難
- 由於貸款人偏好高信用借款人，因此更難獲得資格
- 由於貸款性質風險更高，成本（如更高的利息）更高
什麼是期末整付？
期末整付是指在貸款期限結束時到期的一次性本金餘額。借款人在期末整付到期之前每月支付較小的款項。這些付款可能完全或幾乎完全是貸款的利息。
期末整付如何運作？
期末整付的運作與其他貸款分期付款相似。不同之處在於這是貸款的最後一筆付款，且遠高於之前的付款。
典型的期末整付貸款每月只需支付利息，直到貸款期限的最後一個月。在最後一個月，需要支付全部本金餘額。
每月支付的利息通常是固定金額，因為本金餘額不變，每月收取的利息不會資本化為貸款的一部分，而是立即支付。
期末整付是否合法？
是的，期末整付是一種合法的債務工具。貸款人可以故意為希望支付一系列低月付款，然後在貸款結束時支付一筆大額本金的借款人結構貸款。
借款人必須了解在貸款結束時一次性償還本金餘額的長期義務。
期末整付是否適合購車？
對於急需車輛但無法立即應對高月付款的借款人來說，期末整付可能是合適的。
在這種情況下，借款人可能會支付比常規車貸更高的利率。
最重要的是，借款人必須關注貸款期限結束時即將到來的期末整付，並做好支付準備。
總結
期末整付在商業項目中相對常見。它降低了新項目早期的融資成本，並允許企業在項目實現利潤之前有時間償還貸款餘額。
它們對消費者可用，但通常僅限於擁有豐厚首付款和良好信用評分的人。
當用於房屋按揭時，期末整付風險更大。購房者在數年內主要支付或僅支付利息，並依賴價格增長來提供股權。
借款人假設他們可以在期末整付到期前再融資按揭或出售房屋以獲利。如果房地產市場意外下跌，他們的房屋貶值，這一策略可能會失敗。