什麼是比較市場分析(Comparative Market Analysis)？
比較市場分析（CMA）是一種根據最近出售的相似物業估算房屋價格的方法。房地產經紀人和代理人創建CMA報告來幫助賣家設定房屋的上市價格，並幫助買家提出具有競爭力的報價。此外，你也可以通過在房地產列表網站（如realtor.com）上研究可比物業（稱為「comps」）來進行自己的比較市場分析。
關鍵要點
- 比較市場分析（CMA）是一種房屋價格估算方法，用於幫助賣家設定上市價格並幫助買家提出具有競爭力的報價。
- 分析考慮了該物業和可比物業的位置、年齡、大小、建造、風格、狀況和其他因素。
- 如果你是一個對特定物業感興趣的買家或賣家，請向當地的房地產經紀人或代理人尋求幫助，或者通過在線比較房屋來自行研究。
理解比較市場分析
比較市場分析幫助賣家選擇最佳的上市價格。 「最佳」價格是不會讓賣家負債過多或者價格過高以至於無法出售的價格。對於買家來說，CMA可以證實房屋是否在正確的價格範圍內，並幫助確定一個會被認真考慮的競爭性報價，而不至於過高。
CMA將一處物業與位置、大小和特徵相似的其他房屋進行比較。理想情況下，CMA使用來自同一分區的最近出售的房屋。但是，找到在最近三到六個月內在該地區出售的房屋可能是很困難的，尤其是在低交易量或農村地區的房地產市場中。在這些情況下，正式的評估可能是一個更好的選擇。
比較市場分析是一種價格估算，因此房地產經紀人和代理人在為客戶服務時不需要評估師的許可證即可進行CMA。
CMA報告中包含什麼內容？
當房地產經紀人或代理人進行比較市場分析時，他們會創建一份詳細的報告來說明結果。沒有統一的CMA報告格式；不過，需要注意的是，有些州有法律規定在CMA中必須包含特定信息。
通常，一份CMA包括：
- 該物業的地址和三到五個可比物業
- 每個物業的描述，包括海拔、平面圖以及臥室和浴室的數量
- 每個物業的平方面積
- 每個可比物業的銷售價格
- 因差異進行的美元調整
- 每個可比物業的調整後的每平方英尺售價
- 該物業的合理價格範圍
CMA與評估的比較
房地產經紀人、賣家或者買家使用可比房屋來估算價格，然後可以用這個估算價格來協商銷售價格。而評估則由州認證的評估師進行。評估師會比較大小、布局和位置相似的房屋，然後評估住房市場條件，並生成一份包含房屋市場價值的報告。貸款機構使用評估價值來確定買家可以獲得的貸款額度。
關鍵差異在於，CMA確定的是房屋的價格，而評估則確定的是房屋的價值——價格是你為某物支付的費用，而價值是它的實際價值。
如何進行比較市場分析
- 評估鄰裡： 要設定正確的上市價格或確保你感興趣的房屋是一筆划算的交易，CMA應該考慮到鄰裡的整體質量。比如，它應該考慮到更有吸引力的街區，並解釋社區設施、幹擾和HOA規則。同樣重要的是包括學校距離和路面吸引力。
- 收集房屋的詳細信息： 如果CMA是由房地產經紀人或代理人進行的，他們會審查現有的上市信息（如果有的話），並進行實地訪問以收集該房屋的信息。他們會記錄房屋的大小（特別是可居住空間）、年齡、風格、建造、狀況、布局、裝修、景觀、美化、升級和更新等因素。
- 選擇可比物業： 在該地區找到三到五個最近出售的可比房屋，位置越接近該房屋越好。理想情況下，可比房產應在距該房屋一英裡內並在同一學區。專注於在平方英尺、地塊大小、臥室、浴室和建造類型方面相似的房屋。特別注意可比物業的出售時間：越近期越好，因為房地產價格可能迅速波動。如果房屋具有特殊位置（例如俯瞰高爾夫球場或水邊），可比房產應具有相同的位置。
- 調整差異： 下一步是調整該房屋和每個可比房產之間的差異。一個有經驗的房地產經紀人或代理人可以為每個差異分配一個價格，並相應地調整每個可比房產的價格。這可能看似違背直覺，但如果可比房產具有劣勢特徵，則會對該可比房產的價格進行正向調整，反之亦然。例如，如果一個可比房產有一個額外的臥室（一個優越特徵），則可以認為買家為獲得這個額外的臥室支付了更多。因此，你需要從可比房產中扣除一定金額來考慮這個額外的臥室，從而進行一個蘋果對蘋果的比較。因此，目標房屋的價格從不會被調整。
- 調整後的每平方英尺價格： 在調整差異之後，將每個可比房產的調整後價格除以其平方英尺數來確定每平方英尺售價。接著，將所有可比房產的每平方英尺售價相加，並除以可比房產數量來得到均價。最後，將這個均價乘以該房屋的平方英尺數以估算其價格。
比較市場分析的示例
許多房地產經紀人和代理人使用軟體來生成綜合（且專業）的CMA報告。如果你計劃自己創建，請使用電子表格來跟蹤你的研究，或者嘗試房地產列表網站上提供的在線房價工具。以下是一個CMA報告示例。
示例報告。
CMA和評估的關鍵區別？
比較市場分析可以揭示物業的合理價格範圍，但貸款機構或房地產專家並不認為它是一種與持證評估師進行評估同樣好的或準確的方法。
標準CMA包含什麼內容？
CMA一般會比較房屋的位置、大小、年齡、風格、材料和狀況，並與過去六個月內出售的相似房屋進行比較，以得出估計價格。
CMA的目的是什麼？
CMA使賣家能夠建立一個公平的要價；它讓買家看到賣家是否提出了一個合理的房價。
最大的區別是什麼？
比較市場分析可以由經紀人、代理人、買家或賣家進行。而評估只能由持牌和州認證的評估師進行。
總結
總體而言，最佳的可比物業是那些與該房屋最為相似、最近售出且需要最少調整的物業。根據市場情況，最終價格可能需要略作調整。例如，如果市場火熱或庫存較少，價格可能會略高。如果市場上有許多相似的房屋，價格可能需要下降以保持競爭力。