什麼是不動產侵權取得？
「不動產侵權取得」是指一個法律原則，當某人居住或佔有另一個人的土地時，賦予他們該土地所有權的概念。只要滿足某些條件，包括是否侵犯實際所有者的權利以及是否持續佔有該土地，所有權便會被賦予佔有人。不動產侵權取得有時候也被稱為「擅住者權利」，雖然擅住者權利只是對這種情況的口語化稱呼，並非記錄在法規中的法律。
關鍵要點
- 不動產侵權取得是一個法律程序，通過它，非所有者的土地佔有人可以在一定時間後獲得土地的所有權。
- 聲稱者（或稱侵奪者) 必須證明滿足了多項條件，法院才會允許其請求。
- 要求可能包括持續使用、接收土地和專有使用。
- 這也被口語化稱為擅住者權利或自耕農法，並且可能應用於其他財產，例如智慧財產權或數字/虛擬財產。
- 土地所有者可以採取一些措施來避免不動產侵權取得。
了解不動產侵權取得
如上所述，不動產侵權取得是指通過佔有他人財產而獲得其所有權的法律情境。這可以在有意或無意的情況下發生，且不論財產所有者是否知情。
在有意的不動產侵權取得的情況下，入侵者或擅住者——非法佔用他人土地的人——蓄意進入他人土地以居住或接管。而在其他情況下，不動產侵權取得可能是無意的。例如，一位房主可能建造一個圍欄來分隔他的院子，但未發現自己越過並侵佔了鄰居的土地。無論是哪種情況，侵奪者（又稱作為聲稱者）都可以對該財產提出請求。如果聲請擔成功證明不動產侵權取得，他們無需向所有者支付土地費用。
成功證明不動產侵權取得的侵奪者無需向所有者支付土地費用。
證明不動產侵權取得的要求
證明不動產侵權取得的要求會因司法管轄區而異。在許多州，需要證明支付了財產稅和擁有契約。每個州都有一個時限，在此期間，登記地產所有者可以隨時使該請求失效。
比如，如果州的時限為20年，而房東在第19年對所涉房屋進行粉刷或支付其他維護費用，那麼聲請者將很難證明不動產侵權取得。因此，土地所有者被建議盡早排除不動產侵權取得的可能性，通過為任何使用擁有的財產締結書面協議。
要成功提出不動產侵權取得的請求，聲請者必須證明其佔有土地符合以下要求：
- 持續使用：根據此條件，侵奪者必須證明他們持續且不間斷地佔有所涉財產。
- 敵意和不利佔有財產：雖然這並不意味著侵奪者使用武力奪取土地，但他們必須證明與土地所有者之間沒有現有協議或許可，例如書面通行權、租賃或租住協議。
- 公開和明顯佔有：尋求不動產侵權取得的人必須以公開、明顯且引人注意的方式佔有財產。實際所有者無需知道佔有的存在。
- 實際佔有：佔有人必須在州預定的法定期限內積極佔有該財產，這可能從三年到三十年不等。佔有可能包括維護土地，並依據州法律支付稅款等。
- 專有使用：該財產由侵奪者排他性使用，排除其他任何人使用。
不動產侵權取得已被提議用來作為解決智慧財產權濫用的可能方法，例如域名投機、過度版權和專利釣魚。將不動產侵權取得應用於智慧財產權以及實體財產，將迫使濫用者投入更多資源來積極使用他們的商標、專利等，而不是僅僅等待實際的創新者闖入他們的領域。
如何防止不動產侵權取得
如果您是一名土地所有者，您可以採取一些簡單的措施來防止入侵者獲得土地所有權：
- 識別並標記您的財產邊界。
- 定期檢查您的土地是否有入侵者的跡象。
- 您可能想要使用「禁止入內」的標誌並以大門封鎖進入通道。雖然許多州認為「禁止入內」的標誌不足以阻止不動產侵權取得請求，但這是一種很好的方式來抑制入侵者。
- 向擅住者提供租賃該財產的機會。有合適的租賃協議在部，擅住者無法提出不動產侵權取得的請求。
- 寫給某人使用您的土地的書面許可，並確保您獲得他們的書面確認。
- 迅速行動。如果發生入侵，您必須在入侵者在您的土地上存在的時間超過您司法管轄區規定的時間之前採取行動，以便成功提出您的案件。
一旦您發現您的土地上有入侵者跡象，立即聘請律師。您可能需要提起訴訟來驅逐入侵者，或申請法院命令以移除在您土地上不需要的結構。
不動產侵權取得 vs. 自耕農法
不動產侵權取得在實踐中類似於自耕農法。在自耕農法中，政府擁有的土地或沒有明確記錄所有者的財產，在新所有者使用和改善它們的前提下授予他們。如果一位自耕農不使用這塊土地，他們可以失去它。不動產侵權取得也可以以類似的方式運行，通過釋放不明確所有權的土地，促進其生產性使用。
當然，不動產侵權取得也可以被濫用的方式不同於自耕農法。例如，如果兩個農場之間有一個非正式的通行權，而某位農民的圍欄佔用了鄰居的一英畝土地，使用該土地的農民可以聲稱不動產侵權取得，實際上掠奪這片土地，如果沒有書面通行權協議的情況下。
不動產侵權取得的五個要求
儘管不動產侵權取得的要求在不同司法管轄區之間可能有很大差異，但以下是典型需要滿足的要求：
- 財產的佔有必須是持續且不間斷的。
- 佔有必須與真實所有者的利益有敵意和不利關係，並在未經他們同意的情況下發生。
- 尋求不動產侵權取得的人必須以公開、顯著和明顯的方式佔有財產。
- 財產的佔有必須繼續進行到州預定的法定期限，這可能從三年至三十年不等。
- 財產必須由尋求不動產侵權取得的人專有佔有。
哪些州允許不動產侵權取得？
雖然所有州都允許不動產侵權取得，但其要求可能因州而異。主要區別包括佔有的時間長短、支付稅款以及是否有聲稱建立所有權的文件（如契約）。一般而言，東部的州不要求額外的文件，但可能需要支付財產稅。西部的州通常允許較短的佔有期間，但有一些額外的要求，例如支付稅款或擁有契約。
不動產侵權取得的時間限制是什麼？
時間限制因司法管轄區而異，範圍從三年（亞利桑那州）到三十年（路易斯安那州和新澤西州）。通常的時間門檻是10至15年。
誰可以聲稱不動產侵權取得？
任何人佔有了他人擁有的土地都可以聲稱不動產侵權取得，並在滿足某些要求的情況下獲得有效的所有權，例如佔有足夠長的時間或支付財產稅。這些要求因司法管轄區而異。