結合貸款價值比（CLTV）是什麼？
結合貸款價值比（Combined Loan-to-Value, CLTV）是指一個物業上所有擔保貸款總額與該物業價值的比例。貸方使用CLTV比例來確定當使用多筆貸款時，潛在借款人的違約風險。CLTV不同於簡單的貸款價值比（LTV），因為LTV在其計算中僅包含第一或主要抵押貸款。
關鍵要點
- CLTV比例是物業上所有貸款總額與該物業價值的比例。
- 貸方在決定借款人違約風險時會考慮CLTV比例。
- 一般而言，大多數貸方願意向有良好信用評分且CLTV比例不超過80%的借款人提供貸款。
- 2008-2009年的房地產泡沫突顯了監控CLTV比例的重要性。
CLTV比例的公式和計算
CLTV比例通過將物業上所有貸款的總額，包括申請的貸款，除以物業的價值來計算。這以百分比形式表示。一般來說，貸方願意向具有高信用評分的借款人提供CLTV比例為80%及以下的貸款。以下公式可用來計算結合貸款價值比（CLTV）：
CLTV = (VL1 + VL2 + ⋯ + VLn) / Total Value of the Property
其中：
VL = 貸款價值
CLTV比例顯示的內容
結合貸款價值比（CLTV）是由按揭和貸款專業人士用來確定房主的物業中有多大百分比是有產權留置（債務義務）的比例，與該物業的價值相比較。貸方使用CLTV比例與一些其他計算，如債務收入比例和標準貸款價值比（LTV）來評估向借款人發放貸款的風險。
許多經濟學家認為，放寬的CLTV標準是導致2000年代後期美國止贖危機的因素之一。從1990年代開始，特別是在2000年代初期和中期，購房者經常在購房時選擇獲得第二筆抵押貸款以替代首付。急於不失去這些客戶生意的貸方同意了這種條件，儘管風險增加。
在1990年代末到2000年代中期的房地產泡沫擴大之前，標準做法是購房者支付至少20%的購房款作為首付款。大多數貸方通過將LTV封頂於80%來保持客戶在這些參數內。
當泡沫開始升溫時，許多公司採取措施允許客戶繞過20%的首付款。有些貸方提高LTV上限或完全取消這些上限，提供僅有5%或更少首付的抵押貸款，而其他貸方則保持LTV要求但提高CLTV上限，通常高達100%。這一舉措使客戶能夠獲得第二筆抵押貸款來融資20%的首付款。
2008年開始的止贖激增突顯了CLTV的重要性。擁有一定初期資金，比如為一幢價值500,000美元的房子支付100,000美元現金，為房主提供了強大的動力來按時支付抵押貸款。如果銀行止贖，房主不僅失去房子，還會失去閉市所支付的大筆現金。要求物業權益也讓貸方免受房地產價格下跌的影響。
特別考慮
一些購房者選擇透過獲得多筆抵押貸款來減少他們的首付款，這導致主要抵押貸款的貸款價值比下降。此外，由於低LTV比例，許多購房者成功避開私人抵押貸款保險（PMI）。是否更好地獲得第二筆抵押貸款還是承擔PMI的成本取決於借款人的特定情況。
因此，由於第二抵押貸款者承擔更多風險，第二抵押貸款的利率通常高於第一抵押貸款的利率。
CLTV比例的範例
假設您購買了一處價值200,000美元的房屋。為了確保這處物業，您支付了50,000美元的首付款，並獲得了兩筆抵押貸款：一筆100,000美元（主要）和一筆50,000美元（次要）。您的結合貸款價值比（CLTV）為75%：(($100,000 + $50,000) / $200,000)。
貸款價值比 vs. CLTV
貸款價值比（LTV）和CLTV是按揭承保過程中最常用的兩個比例。大多數貸方對這兩個數值設定了上限，超過上限範圍潛在借款人將不合格獲取貸款。LTV比例僅考慮主要抵押貸款餘額，而CLTV則考慮物業上的所有貸款，如房屋淨值貸款和房屋淨值信用額度（HELOC）。
大多數貸方對LTV設置了80%的上限。信用記錄良好的借款人可以繞過這一要求，但必須支付私人抵押貸款保險（PMI），只要其主要貸款餘額超過房屋價值的80%。PMI保護貸方而非借款人，防止房屋價格低於貸款餘額時的損失。
主要貸方對CLTV要求更慷慨。考慮到上述範例，在止贖情況下，主要抵押貸款持有人將在次級抵押貸款持有人獲得任何金額之前全額收回貸款。如果物業價值在借款人違約前降至125,000美元，主要留置權持有人將全額收回欠款（100,000美元），而次級留置權持有人僅能收回剩餘的25,000美元，儘管被欠50,000美元。在房屋價值下降的情況下，主要留置權持有者承擔的風險較小，能夠在較高的CLTV下提供貸款。
我的CLTV比例如何影響利率？
一般而言，CLTV比例高的借款人被視為風險較高，這可能導致貸款被拒或以更高利率獲得批准。
什麼是好的CLTV比例？
貸方通常希望看到80%或以下的CLTV比例。借款人還需要良好的信用評分。
CLTV比例包含哪些貸款？
在計算CLTV比例時，貸方會包含物業上的所有擔保貸款。這包括第一抵押貸款、第二抵押貸款、房屋淨值貸款和房屋淨值信用額度（HELOC）。
總結
借款人應該始終考慮在一項物業上申請多筆貸款的優缺點。認真審慎行事將有助於確保所選擇的方案是基於當前情況的最佳選擇。